美国投资移民半月谈 2017年4月 增刊

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Maggie Li

李云翔 Maggie Li, 苏州人。在北京读完大学后赴美深造,先后拿到顶尖大学的M.B.A 和市场分析硕士学位。居住波士顿长达8年,目前在Gogoboston Realty 担任全职房产经纪人。熟悉波士顿各中小大学及其周边房屋,精通大波士顿地区的房产买卖和出租,24/7不休为客户寻找高回报的房产。

本着“先做朋友,后做生意”的宗旨,Maggie 在短短时间内迅速积累了强大的顾客群。再加上其敬业热心的工作态度,和良好的售后服务,成为客户的首选。此外,Maggie 背后还有强大的合作团队:贷款经纪人,资深房产律师,资深房屋检查师,装修公司等提供房产买卖一条龙服务。 

刚入行时因涉及了波士顿各大高校附近的房屋出租,因此累积了很多丰富的租房经验:什么样的户型更适合投资,什么样的户型适合用于自住。哪里的房产投资回报率高,哪里的房子更受留学生的青睐等。这些宝贵的资源和经验都可以更好地为投资人服务。此外,Maggie 还提供免费的房产评估和市场分析;不查收入房屋贷款、贷款评估; 免费的房屋咨询、学区资料、投资回报分析等,让客户称心满意。除此之外,对于代理的房子,会协助并建议卖家最具竞争力的合理房价;免费提供专业拍照摄影剪辑团队及房屋售前装饰服务;专业团队制作Open House 的精美市场宣传册及贷款计划表;国内外多种渠道发布销售信息,最大限度传递给潜在买家。

联系方式

电话:774-222-0952

微信:maggieli402

Website: http://www.gogoboston.com
Author: 潘雅然律师

视点:EB-5项目立法改革动态

        本周五 (4 月28 日),国会即将就EB-5 项目是否延期做出决策,由于此次可能会依托预算法案而非临时决议案进行,因此借这个机会将过去已若干次提及的EB-5项目改革内容最终落地的可能性大大增加。2015年1月至今,国会已有近十份议案被提出,甚至2015年12月、2016年12月的两份提案都饮憾止步于离达成一致一步之遥的地方。而日期标注为4月15日的一份最提案,与2016年12月的草案具有很强的渊源,在多数内容沿用旧提案基础上,单就投资额方面做出修改,将原有的“按阶段修改投资额”改为了100万-标准投资额/80万-目标就业区域(TEA)投资额的尺度,即在现有基础上对TEA投资额提高30万美元。与先前若干提案大幅提高标准投资额到120万甚至200万的提议相比,最新提案中维持100万投资额度的建议显然更容易得到投资者的认同。而国土安全部1月行政提议案中所定的180万/135万标准则更像是悬梁之剑,逼迫立法机构中的各方及时妥协、达成一致,以避免整个项目得不到延期,最终玉石俱焚的结局。

        4月19日国会众议院司法委员会主席Bob Goodlatte先生在其网站上发布了题为《立法者仍在积极磋商改革EB-5项目》的消息[1],表示对业内行业组织的提议表示欢迎,指出充满诚意、直击要害的提议甚至可能成为对改革方案进行磋商的基础。同时指出,在EB-5项目亟需改革的背景下,立法者将与行业组织协力实现有意义的改革,最终不仅将带来更高的透明性与反欺诈措施,更具意义的投资差额与适应通胀的投资额设置,还将为农村与城市贫困地区提供足够的预留资金,并将结束滥用项目的不负责任行为。

        自上个月Jay Peak滑雪胜地案[2] 达成高达1.5亿美元和解后,其破产清算人Michael Goldberg先生针对最近在国会与国土安全部都讨论得热火朝天的EB-5项目改革话题表示,一方面,在立法者采取措施严厉打击开发商欺诈的同时,应同时为牵涉到的投资者提供更多保护。因为现实中投资者-开发商利益过于紧密地捆绑在一起,使得当开发商作恶,投资者遭殃的结果出现时,如何对那些将时间、资金与绿卡都寄托于开发商身上的投资者(欺诈受害者)提供保护与救济——尤其考虑到许多开发商都连接着数十位、数百位投资者,如何公平对待开发商涉嫌欺诈、整个项目陷入停顿时投资者个人的移民利益,是日益重要的问题。譬如按目前的规则,投资者从保险公司或欺诈案赔偿主体手中获得赔偿时,这些资金因为并不直接来自于“投资者-开发商”这个二元关系,所以很难直接用于投资项目。;另一方面,当欺诈案发、资产冻结时许多隐藏在案件背后的操作细节,如清算人的项目运营能力、法庭的融资许可等都会对日后的赔偿至关重要,因此改革方案若能对欺诈后救济清算绿色通道,同样将有助于对投资者与公众利益的保护。

其它简讯:

  1. 4月21日,国会参议院司法委员会主席Grassley先生致信[3] 国土安全部部长John Kelly,要求其15日内就信中罗列的有关先前加州律师涉嫌损害EB-5项目[4] 的12个问题做出回答,包括所涉区域中心是否经过严格审查、商业企划书与相关文件、是否经过任何审计、为何还未起诉欺诈者,与联邦移民与海关执法局(ICE)是否准备撤销通过欺诈手段获得绿卡的投资者。本案是经联邦探员向法庭申请搜查令而曝光,因在多年内涉及包括“100位外逃国家工作人员”而有国际刑警组织的通缉令的多位EB-5投资者,违规返还投资款、违规挪用投资款、投资项目未实际开工等多个问题而备受关注。在国会正为如何弥补EB-5项目漏洞激烈磋商、尚未就最终改革方案达成一致的情况下,倡导改革的参议员Grassley先生此时高调提出此案,无疑有渲染EB-5项目必须改革的气氛。

 

  1. 4月20日,美国证监会(SEC)要求加州法官不要允许San Francisco区域中心有限责任公司解除诉讼请求[5],该案曾在3月获得了初步禁止令,但4月4日法官准许Emilio Francisco及其公司PDC Capital Group LLC通过转移资金欺诈EB-5 投资者一案 [6]被告律师的要求解除诉讼请求,使SEC受到了压力,因此重申前案的诉讼请求在信息上毫无含糊之处。该案涉及215位EB-5投资者的1.15亿美元投资,SEC指控区域中心实际控制人Thoms M. Henderson先生从7处EB-5项目中获取资金却将一部分挪于私用。

 

  1. 区域中心列表最近又发生较大变动,其中新加入名单的有四处,分别是华盛顿州的Washington Free Life,加州的Atlas Regional Center, LLC,加州的Hope Investment Regional Center与夏威夷州的Hawaiian Palm Regional Center。与此同时,亚利桑那州的Liberty West Regional Center在4月19日,佛罗里达州的Florida Gateway Regional Center, LLC在4月12日,加州的FreeMind Films Regional Center区域中心在3月15日,爱达荷州的Idaho Global Investment Center, LLC与佛罗里达州的Leaf Fischer Investment Group, LLC在3月6日被终止了资质。截至4月20日共有85处区域中心被终止资质,格外引人注意的是,其中多达7处是最近两个月被终止的资质,而今年前四个月被终止的区域中心数量已达11处[7]。考虑到移民局3月21日新公布针对区域中心的审计计划,可以说移民局对区域中心的监管力度已显著加强。

 

  1. SEC诉Charles Liu与Xin Wang夫妇挪用EB-5投资者资金一案[8] 又有新的进展,自去年10月法庭下达初步禁令,要求该夫妇返还2600万美元给投资者却未得履行后,SEC三月曾对此寻求高达6500万美元的处罚,但法官最终未予采纳,不过法官认为该夫妇没有遵守对投资者的承诺。因此于4月20日下达永久禁令,要求该夫妇不得再从事任何与EB-5项目相关的推广,返还2670万美元给投资者,并承担150万美元的民事处罚。

 

  1. 特朗普总统氅下的国土安全部部长John F. Kelly 4月18日在乔治华盛顿大学发表的半小时演讲中表示,若国会不喜欢现在正被行政部门奉为圭臬而加以执行的法律,则国会就该立即修改它,而非对行政部门的执法行为指指点点。虽然这番表态所针对的应该是打击非法移民过程中遭遇的非议,但考虑到国会迟迟拿不出能在各方之间达成妥协的EB-5项目改革方案而被一月国土安全部大幅提高投资额的改革方案所倒逼的现状, 对4月28日EB-5项目是否能延续,又该如何改革,行政与立法部门相互间的态度会成为重要的影响因素。

 

  1. 针对国土安全部1月提出的EB-5项目改革草案中涉及的提价与更改TEA定义的建议,目前能看到多数评论不乐意涨价,但也有团体[9] 表示提案方案更有利于实现国会建立EB-5项目的初衷。另外,也有业内非盈利机构出具报告,对TEA区域不同界定标准下的效用进行了量化[10]。目前尚未有关于项目延期或改革的最终决定出台,但各方皆在发力中。

 

  1. 移民局4月18日更新了EB-5项目相关的案件受理时间表:
 

[1] 参见此处

[2] 案件信息Daccache et al. v. Raymond James & Associates Inc. et al., case number 1:16-cv-21575, in the U.S. District Court for the Southern District of Florida.

[3] 信件原文见此处

[4] 案件详情请参见我们上期(4-14-2017)半月谈的“视点”部分

[5] 案件信息Securities and Exchange Commission v. San Francisco Regional Center LLC et al., case number 3:17-cv-00223, in the U.S. District Court for the Northern District of California.

[6] 案件信息案件信息Securities and Exchange Commission v. Francisco et al., case number 8:16-cv-02257, in the U.S. District Court for the Central District of California.

[7] 参见此处此处

[8] 案件信息 The case is Securities and Exchange Commission v. Charles C. Liu et al., case number 8:16-cv-00974, in the U.S. District Court for the Central District of California.

[9] “民权与人权领导者会议”是若干民权组织的综合体,其支持涨价措施。参见此处

[10] 参见 此处

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