大陆买房客在美国购买房产方面的几个疑问

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邓世午

邓世午,房产经纪人,有19年美国房地产经验,外加8年国内建筑工人的经验。
文革后的英文硕士,曾被国内顶级英文期刊聘为译审。
妻子在昆西金门超市隔壁经营一家资生堂护肤品专卖店,欢迎各位同胞惠顾。电话:317-728-6288
 

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/tom-deng
Author: 邓世午
(这篇短文是为了在美国首次买房的大陆买房客写的,讨论的是常识性的问题,在美国有过买房经验的人务请略过不看)
 
这篇短文简单谈谈大陆买房客在美国买房子方面的一些疑问。概括来说,疑问的产生都是因为用国内房产方面的经验来看待美国的市场。疑问大致有下列几点:
 
 
第一,挂在市场上的某套房源是否真实存在 (这个问题之所以存在,是因为国内的网站上有太多的虚假房源,从我在国内的售房经历来说,虚假房源远远多于于真实的房源)。
第二,需要用多少个经纪人为自己服务(这个问题之所以存在是因为前面第一种情况的存在,国内虚假房源太多,从一而终也许什么也买不到)。
第三,怎样才能保证不漏掉一套好房子(这个问题也是由前面第一种情况派生而来,正是因为虚假房源太多,买主无所适从,无论找了几个房产中介也不敢确定是否还有更适合自己的房子被漏掉了)。
第四,经纪人是否会骗自己,给卖主低价,给自己高价,从中赚取差价(这个问题之所以会存在,是因为国内某些地方的手续不透明,使得买卖双方步骤不一致,给经纪人留下了作弊的空间)。
第五,如果买房不用自己的经纪人,房价是否会便宜些 (这是因为买房人不懂美国的房地产行业的规则,比如, 国内是买主支付自己的中介的佣金,而美国是卖方支付)。
 
以上是我在为大陆来的买房客服务的过程中总结出来的几个问题。
 
要回答以上的问题,最好先让我把美国买卖房产的程序大致叙述一遍。程序了解了,有些问题自然就明白了,另外一些问题解释起来也容易了。
 
买房的程序和卖房分不开。先粗线条地谈谈卖房的程序。
 
当一个房主想出售自己的房子,他可以自己卖,也可以通过经纪人来卖。因为自己卖房子实在是太不容易,所以,美国绝大多数的房子(88%)是通过经纪人售出的。
 
房主出售房子,只能委托一个房产经纪人(注意,只能委托一个房产经纪人)。双方谈好条件之后,就会签一个列房协议,协议上规定房子的出售价格,上市的起至时间,服务期限,佣金的比例,等等。
 
列房协议通常是独家代理协议,独家代理的意思大致是说,不管房子是谁卖出的,即便是房主本人找到的买主,只要成交了,卖方的经纪公司就会得到规定的佣金。这样的规定堵死了买卖双方私下里成交的可能性。
 
列房协议中佣金的部分,大部分是固定的比例,比方说,如果协议上规定佣金的数额是房子售价的百分之五, 那么,在房子过户的时候,卖方的经纪人的公司会得到房子实际成交价的百分之五作为佣金。这笔钱直接从卖方应得售房款中扣下来,直接付给了卖方的经纪公司。所以,就算买卖双方私下成交了,卖方的经纪公司仍然会得到合同上规定好的佣金。
 
那么,买方的经纪人所付出的劳动从哪里得到报酬呢?
 
跟中国的做法相反,在美国,买方的房产经纪人的佣金是卖方支付,严格说起来,是卖方的经纪公司支付。比方说,卖方支付房子成交价的百分之五作为佣金,那么,卖方的经纪公司在把房子列入经纪人通用网站的时候,通常会在房子的介绍页面上注明给买方的经纪人所在的公司支付成交价百分之二点五的佣金。
 
这样做有几个好处:
 
首先,卖方的房产经纪人的利益得到了法律保障。在这种协议下,卖方没有理由私下和任何人成交,因为私下成交也需要给他的房产经纪人支付佣金,那么,何必自己费事,出力而不利己呢?
 
同时,也保障了买方经纪人的利益,因为买方无法隔过卖方的经纪人和房主私下成交,因为房主会让想私下成交的买主去跟他的经纪人谈。而房主的经纪人为了维护房主的利益和自己的利益,通常更愿意和有经纪人的买主打交道,因为有了经纪人的推动,事情进行得会比较顺利。另外,卖方的经纪人通常不会因为买方没有经纪人而自愿放弃佣金的一半儿。所以,即便买方没有使用经纪人,买方通常也讨不到便宜,甚至还有可能吃大亏。19年前我刚开始干这一行的时候,在21世纪房地产公司工作。有一天公司开会,有个资深经纪人来晚了,老板问他原因,他说,他刚刚成交一套房子,他代表卖方,买方没有经纪人,于是他生生把房子以高于市场价8万美刀的价格成交了。他开玩笑说,他需要为此忏悔(买方太老实,如换成华人,大概不会上这样的当)。
 
列房协议签订之后,房产经纪人就会按照规定的时间把房子在经纪人专用网站上挂出。全国所有的经纪公司全体经纪人为客户出售的房子,百分之百会列入这个网站。
 
那么,如果一个买主,想在某个城市买房子,假如他使用一个自己的房产经纪人,他的经纪人就会在买主指定的城市,按照买主的要求,在经纪人的网站上搜索所有能够满足买主要求的房产。这些房产,绝大部分,甚至百分之百,都是别家房产经纪公司代表卖方列在市场上的,但是他们都欢迎任何其他房产公司的经纪人带他们的客户来看房子或者买房子。
 
假如买方看中了一套房子,想买,于是,他的经纪人就会写一个书面的出价,列出主要的条件,包括价格,过户时间等等。卖方得到出价单,如果签字接受,就等于成交了。如果卖主不同意其中的某项条件,比如价格他不满意,他就会打回来,提出他的价格。如果买方接受卖方的还价,于是签字成交。
 
成交以后,往下走就是按部就班的程序,直到完成过户手续。过户之后,卖方的经纪人就会在几天之内把这套房子标为已经出售,房子就会从市场上撤下来。
 
明白了以上的程序和规则,国内赴美买房客买房子所感到不明白的问题就容易回答了。
 
首先,网站上所列举的房源全部真实存在,不存在虚假房源的问题。因为有人委托经纪公司售房,才有可能列到市场上。另外,法律规定,如果没有受到委托,经纪人不得列出别人的房子。
 
第二,只需要一个信得过的经纪人为自己服务,因为一个经纪人可以带你过访并购买市场上所有的房子,手上不必有自己列在市场上的房子。不像国内,中介能带买方看的房子实在是太有限了。从另一个角度看,如果用了不止一个经纪人,势必只能有一个经纪人得到报酬,其他的经纪人的力气全白费了。见过不少大陆买房客一见面就问你手上有几套房子,恨不得把见过的经纪人问一个遍,而且今天让张三带着看房子,明天让李四带着看房子,其实,如果是在一个小城市看房,张三和李四所面临的目标房产完全是一样的,因为数据库对于所有的房产经纪人都是一样的公开透明。
第三,不存在漏掉房子的问题,因为经纪人可以越看任何客人想看-或者经纪人认为应该看-的房子,除非经纪人不负责任,或者筛选不精,有些房子该看而没有看。
第四,不存在经纪人低买高卖的问题,因为所有的出价和还价都需要出价人或者还价人书面写明并且签字确认,非常透明,经纪人没有任何办法从中作弊。
第五,买方如果不用经纪人,不仅自己要花费大量的时间找房子,看房子,效率极低,而且自己付出大量辛苦,最可能的结果是便宜了卖方的经纪公司(5%的佣金可以独得,不必跟买方的经纪人平分了),而自己沾不到任何便宜。
 
 
如果还有问题,欢迎来电话咨询。 317-728-6288
 
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