浅谈购房合同中的保证金

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田胜昔律师

田胜昔律师(Tina Tian)出生于中国。大学毕业后曾在一家知名英国律师事务所北京办公室就职数年。来美后在Lewis & Clark Law School获得法律博士学位,并先后在美国联邦地区法院和州税法院进行实习并就职于美国一家大型产权保险公司法务部。 在取得弗吉尼亚州律师执照之后,田律师成为泰瑞马汀律师事务所资深律师。 2009来到麻省并取得麻州律师执照,对MT律师楼相继在波士顿、Lexington和Newton开设的三家律师事务所的发展做出了杰出的贡献。

田律师有多年美国移民法、房地产法、商法、财产法方面的法律经验。她理解客户的需求,能够准确地利用法律手段解决客户的问题,成功地为客户提供各项法律服务。田律师是美国移民律师协会和马萨诸塞州房地产律师协会会员。她定期在波士顿地区各高校如麻省理工学院、波士顿大学、美国东北大学、留美华人企业家协会、半岛华美协会等高校和组织进行演讲并提供相关法律服务。

此专栏由MT LAW LLC (MT律师事务所)为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。本专栏内容不代表本律师事务所的法律意见。

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Author: 田胜昔律师

在上期专栏买方常见问题Q&A中,我们有谈到报价要约中的保证金(Deposit)问题。通常保证金分两次支付,一笔是随报价要约(offer)支付的保证金,另一笔是随正式合同支付。上次专栏中有提到随offer支付的保证金通常是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同,买方将损失1000美金保证金。

 在签署正式买卖合同(Purchase and sales Agreement )时,买方还须支付第二笔保证金。 按麻州的商业惯例,两次保证金的金额相加,总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中,会将两次保证金的数额列明,对两次保证金都产生约束作用。

在报价要约和正式买卖合同中,通常都包含违约金条款(Liquidated Damages Clause), 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金,通常是1000美金,正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定,若买方没有履行买卖合同中的买方义务,所有保证金(两次保证金的总额)归卖方。为了保护买方的利益,通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”,这样一旦买方违约,买方损失的仅是保证金,卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说,即使保证金的数额高于实际卖方的损失,卖方也可以依据违约保证金条款,拿到购房价格5%的保证金。

曾经有个案例,一单交易中,购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金,买方由于个人原因违约导致成交不能完成,卖方因而主张$92,500美元保证金。买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额,高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼,麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准,买卖双方也在买卖合同中予以认可,因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯,并尊重买卖双方的意思自治。

因此,买方在签署合同时应注意,如果房屋的购买价格很高,5%的保证金明显高于可以预期的损失,在合同签署阶段可以和卖方协商适当降低保证金的金额。或者在违约保证金条款中,加入保护自己的时间条件,如把判定违约的时间点延长到“合同约定的成交日期后30天内”或“双方约定的延期之后”等。有关合同条款的具体修改还请咨询有经验的房地产律师。

 

注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。

 

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