美国房地产法律介绍 房产买卖买方常见问题Q&A

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田胜昔律师

田胜昔律师(Tina Tian)出生于中国。大学毕业后曾在一家知名英国律师事务所北京办公室就职数年。来美后在Lewis & Clark Law School获得法律博士学位,并先后在美国联邦地区法院和州税法院进行实习并就职于美国一家大型产权保险公司法务部。 在取得弗吉尼亚州律师执照之后,田律师成为泰瑞马汀律师事务所资深律师。 2009来到麻省并取得麻州律师执照,对MT律师楼相继在波士顿、Lexington和Newton开设的三家律师事务所的发展做出了杰出的贡献。

田律师有多年美国移民法、房地产法、商法、财产法方面的法律经验。她理解客户的需求,能够准确地利用法律手段解决客户的问题,成功地为客户提供各项法律服务。田律师是美国移民律师协会和马萨诸塞州房地产律师协会会员。她定期在波士顿地区各高校如麻省理工学院、波士顿大学、美国东北大学、留美华人企业家协会、半岛华美协会等高校和组织进行演讲并提供相关法律服务。

此专栏由MT LAW LLC (MT律师事务所)为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。本专栏内容不代表本律师事务所的法律意见。

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Author: 田胜昔律师
  1. Q: 我是否需要律师?

A: 美国房地产买卖涉及很多对于普通买方来说并不熟悉的潜在问题。买卖合同的准备及谈判过程是更是一个对抗式的谈判过程。有经验的律师熟知什么是合理的,以及什么是行业习惯或标准。通常一份对买卖双方都公平的房地产买卖合同是在双方当事人分别由各自律师代表下谈判的产物。

 

  1. Q: 我什么时候需要律师介入?在下offer(报价)之前还是之后?

A: 最好在签offer之前就咨询律师,因为很多条件条款(Contingencies)如果没有在下offer前就放进去,往往很难增加到买卖合同中。

 

  1. Q: 我能随时拿回保证金(Initial Deposit)吗?如果我签了offer是否就必须签署买卖合同?

A: 通常保证金是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。根据商业习惯,通常在大波士顿地区的房产买卖要约(offer)中包括违约金条款(Liquidated Damages Provision), 该条款对买卖双方都具有约束力,若由于买方的原因买卖合同没有签署,买方损失保证金,卖方则无权要求买方继续签署买卖合同。通常这种情况下,买卖双方还需签署一个双方弃权协议(Mutual Release)。若要约(offer)中没有包括违约金条款,卖方可以要求买方继续履行签署买卖合同的义务,也可以要求买方支付卖方实际金钱损失及律师费。

 

  1. Q: 我是否应该购买产权保险(Title Insurance)?

A: 麻州法律规定银行成交律师必须向买方保证对房屋过去50年的产权情况做尽职调查。而对于50年以前的产权情况无需做调查除非50年以前的产权情况和目前的产权事件有联系。银行成交律师对于产权登记的行政错误、造假或缺少资格等调查事项没有尽职义务。而房屋产权保险(Title Insurance)则囊括了房屋产权50年以前及所有上述银行律师尽职责任之外的所有风险。产权人的产权保险(Owner’s Title Insurance)费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权,产权保险一直有效。

 

注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。

 

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