美国房地产法律介绍 房屋财产保险(Hazard Insurance)和房屋产权保险(Owner’s Title Insurance)

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田胜昔律师

田胜昔律师(Tina Tian)出生于中国。大学毕业后曾在一家知名英国律师事务所北京办公室就职数年。来美后在Lewis & Clark Law School获得法律博士学位,并先后在美国联邦地区法院和州税法院进行实习并就职于美国一家大型产权保险公司法务部。 在取得弗吉尼亚州律师执照之后,田律师成为泰瑞马汀律师事务所资深律师。 2009来到麻省并取得麻州律师执照,对MT律师楼相继在波士顿、Lexington和Newton开设的三家律师事务所的发展做出了杰出的贡献。

田律师有多年美国移民法、房地产法、商法、财产法方面的法律经验。她理解客户的需求,能够准确地利用法律手段解决客户的问题,成功地为客户提供各项法律服务。田律师是美国移民律师协会和马萨诸塞州房地产律师协会会员。她定期在波士顿地区各高校如麻省理工学院、波士顿大学、美国东北大学、留美华人企业家协会、半岛华美协会等高校和组织进行演讲并提供相关法律服务。

此专栏由MT LAW LLC (MT律师事务所)为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。本专栏内容不代表本律师事务所的法律意见。

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Author: 田胜昔律师

房屋财产保险(Hazard Insurance or Homeowner’s Insurance)的保险范围包括任何对屋主住家的损害以及偷窃, 包含项目比如个人所有物, 室内陈设物, 以及任何其他房屋设施(游泳池, 车库等)。 当屋主购买房屋产权保险的同时也应该获得应有的房屋装修的保障以及其他住家的所有担保。 但是, 保险公司只保全屋主原有房屋的财产安全。此外, 屋主需要知道房屋的实际现金价值。 实际现金价值是指:当屋主的房屋被破坏时, 如果屋主不重建房屋, 保险公司会赔付屋主的重建成本,减去折旧。最后, 屋主需要了解屋主保险的负担额。一般来说屋主保险是为保障万一其他人在屋主的房子或院子里发 生意外时,保险公司负责赔付包括医疗保健,诉讼费,以及由法院裁决等的费用。 不过,赔付金额通常是有上限的。如果屋主有很多资产,屋主要确定您所保的金额足够 包含屋主所有的资产。

房屋产权保险,英文称作 Owner’s Title Insurance。 屋主的房屋产权保险是屋主另行购买的保险。房屋产权保险能提供屋主比屋主的房屋财产保险更多的保障。房屋产权保险能够保护屋主任何购买房屋前因所有权缺失而造成的财务损失。 屋主的房屋产权保险是一种一次性支付的保险而且能够持久保护房屋安全。 此保险费的计算会根据购房价格而定。例如, 屋主搬进新家并且缴付$35,000 的头期款, 又拿出一部分储蓄对房子进行装修。几个月后,屋主得知在卖方遗嘱日期之后出生的幼儿主张你的房地产拥有权益。 经过劳命伤财的法律诉讼之后。 结果屋主不但失去了原有住宅头期款, 而且所有的装修费用也付之东流。 这时,房屋产权保险将会承担屋主针对任何类似主张作出辩护的所有费用。 换句话说,屋主只要缴付一次保险费,就能让也许一辈子最大的一次投资得到完整的保护。

在房地产过户中,银行的产权保险(Lender's Title Insurance)是必须由屋主替银行买的,否则银行的贷款不予发放。因为银行自己的权利已经得到了保障,那么针对屋主自己的产权保险银行并没有规定一定要买方自己买下来。换句话说,银行产权保险只保护银行的财产。如果屋主采取Cash Deal一次性付清房屋购买款项,屋主可以不购买银行产权保险。

在美国由于土地是私有的, 二手房产权转移的次数很多, 产权纷争很常见, 所以新房也会出现产权方面的问题。 开发商从私人手里买来土地, 这块土地说不定已经转手很多次了。 另外, 有时新房的开发商没有支付建筑公司的建房款, 等新房建好卖出后, 屋主并不知道潜在的债权纠纷。 待房屋过户后, 建筑公司前来讨债,而开发商已经破产或者逃之夭夭, 这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这里有个经典案例是,有一个诈骗老手,把自己的房子同时卖给了7个人,全部在几天内过户,结果是买了产权保险的买主都有得到赔偿,那些为了省几百块钱没买屋主产权保险的买主,结局十分凄惨。尽管从事欺诈行为的卖方最后被FBI逮捕, 那些被骗的买主, 如果没有保险公司来赔偿损失, 卖方所受的刑事惩罚是无法弥补买方所受的经济损失的。这些现象对于小建筑商或者经济形势很差的时候,放生的机率会大一些。 换句话说,房屋产权保险已经成为保证美国地产交易顺利进行的重要工具之一。

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