美国房地产法律介绍 房产买卖合同(Purchase and Sale Agreement)(一)

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田胜昔律师

田胜昔律师(Tina Tian)出生于中国。大学毕业后曾在一家知名英国律师事务所北京办公室就职数年。来美后在Lewis & Clark Law School获得法律博士学位,并先后在美国联邦地区法院和州税法院进行实习并就职于美国一家大型产权保险公司法务部。 在取得弗吉尼亚州律师执照之后,田律师成为泰瑞马汀律师事务所资深律师。 2009来到麻省并取得麻州律师执照,对MT律师楼相继在波士顿、Lexington和Newton开设的三家律师事务所的发展做出了杰出的贡献。

田律师有多年美国移民法、房地产法、商法、财产法方面的法律经验。她理解客户的需求,能够准确地利用法律手段解决客户的问题,成功地为客户提供各项法律服务。田律师是美国移民律师协会和马萨诸塞州房地产律师协会会员。她定期在波士顿地区各高校如麻省理工学院、波士顿大学、美国东北大学、留美华人企业家协会、半岛华美协会等高校和组织进行演讲并提供相关法律服务。

此专栏由MT LAW LLC (MT律师事务所)为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。本专栏内容不代表本律师事务所的法律意见。

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Author: 田胜昔律师

今年波士顿房地产市场一直保持活跃,由此形成的卖方市场使得买方报价邀约竞争变得异常激烈,一旦购房报价邀约被接受,对于买方来说是一件值得庆贺的事情,然而对于接下来的购房合同签订依然不能掉以轻心,因为购房合同的签订是把买卖双方协商过程用法律的形式固定下来,对于买卖双方都具有约束力。

买卖双方购房合同修改与签订是买卖双方磋商的过程,一般来说由卖方律师提供房产买卖合同(Purchase and Sale Agreement)的初稿,买方律师在此基础上结合买方实际情况和房屋类型对房产买卖合同初稿进行一个评估,对于具有潜在法律风险的条款进行修改,或者增加保障买方利益的条款。合同的签署是一个严肃的过程,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。因此,有经验的房产经纪人或房产律师在这一过程中起着至关重要的作用。从本期专栏开始,我们将介绍一些常见的购房合同条款。

1、购房报价邀约(Offer)的审阅

  很多买方都是在自行报价以后再请律师拟定购房合同,但殊不知报价邀约从法律角度看属于购房合同的一部分,草率的购房报价会给之后的合同拟定带来许多意想不到的法律后果,往往使买方在合同磋商过程中处于不利的位置。虽然在之后的买卖合同签订过程中,买卖双方会进一步就合同细节进行谈判,但一般卖方不太愿意在合同中增加先前购房报价邀约(offer)中没有的条款。尤其是在卖方主导的房市中,买方切勿因为急于赢得邀约竞标就盲目放弃报价邀约中的条款。如:房龄较长的旧屋,最好加入验屋条款(Home Inspection Clause),又如:旧的 condo和townhouse,应当加入相应的条款,如预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费、修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请有经验的房产经纪人或房产律师审阅报价邀约,即offer。

2、列明合同当事人

合同当事人在审阅律师拟定的买卖合同初稿时,务必确认买卖双方的名字拼写无误。虽然这是一个最基本的合同构成要件,但很多合同当事人容易忽略,中国人的名字对于很多美国律师来说拼写和记忆不易,是容易出错的地方。另外,若合同当事人有一方是企业当事人,还必须获得企业注册成立的法律文件以确认合同签字代表是企业授权人。一般,合法企业授权人的名字须出现在企业注册成立的法律文件上。

3、房产法律描述

房屋买卖合同中标的房产的地址是一个重要的合同构成要件,除了确认房产地址无误外,还要比照地契检查房产法律描述是否无误。法律描述包括地段编号、房屋平面图、建筑面积、地税结清状况、抵押状况等。由于麻州的法律对房屋买卖采取登记生效制,地契的检查尤为重要,体现在合同中就是对房产的法律描述须包括地契的登记编号。此类工作一般应由买卖双方律师起草确定。

以上是房产买卖合同中最基本的条款,下期专栏我们将继续介绍房产买卖合同中的其他条款。

注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。

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