美国房地产法律介绍 -房屋拍卖 (Foreclosure)

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田胜昔律师

田胜昔律师(Tina Tian)出生于中国。大学毕业后曾在一家知名英国律师事务所北京办公室就职数年。来美后在Lewis & Clark Law School获得法律博士学位,并先后在美国联邦地区法院和州税法院进行实习并就职于美国一家大型产权保险公司法务部。 在取得弗吉尼亚州律师执照之后,田律师成为泰瑞马汀律师事务所资深律师。 2009来到麻省并取得麻州律师执照,对MT律师楼相继在波士顿、Lexington和Newton开设的三家律师事务所的发展做出了杰出的贡献。

田律师有多年美国移民法、房地产法、商法、财产法方面的法律经验。她理解客户的需求,能够准确地利用法律手段解决客户的问题,成功地为客户提供各项法律服务。田律师是美国移民律师协会和马萨诸塞州房地产律师协会会员。她定期在波士顿地区各高校如麻省理工学院、波士顿大学、美国东北大学、留美华人企业家协会、半岛华美协会等高校和组织进行演讲并提供相关法律服务。

此专栏由MT LAW LLC (MT律师事务所)为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。本专栏内容不代表本律师事务所的法律意见。

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Author: 田胜昔律师

房屋拍卖就是 Foreclosure Sale Foreclosure Sale 。自从全美房市在 2006 年全面减缓或走低, 随之跟来的是房 、屋主们总价低于其放贷额度。再加上美国股市狂跌, 经济萧条, 许多公司职员先后被裁。 在失去工作的同时,许多屋主无法在一定的时间内付出每月的贷款额。 这些房屋最终被贷款公司没收, 先被银行试着私底下拍卖, 最后不告而终的上了法庭, 通过拍卖( auction ) 而上市出售。 这些被没收的 房子,  就叫做 Foreclosure Foreclosure 。为减少支付保险,  地产税等方面, 银行将以急 速出售为原则,   所以在售价上通常较低,  约为市价的 50 -90% 。而在当地经济及工作机会不佳时, 其幅度可能更大。

屋主在宽限期内将房产卖给第三者,这样其销售所得即可用于还清贷款,其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款,这时屋主便可以申请“亏本出售”(short sale),债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋,需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能赚一分钱了,所以为了吸引买主的报价,其挂牌价往往远低于市场价,且未经得债权人同意,当买主有意给屋主开价购买后,屋主才能向银行申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待(一般从一个月到半年不等),甚至永远也等不到结果,或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被银行接受了,买主还有时间去完成产权查验和房屋检查,也有可能得到比市价还低20~40%的折扣。

在宽限期终阶段,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,其房产就会以公开拍卖的方式(Public Auction)试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋,最好事先对拍卖的房屋做详细的调查,然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查,但是,公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意,同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
银行取得产权,然后再放到公开市场上转卖。银行可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权,也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋(Real Estate Owned by the Lender,简称REO),购买银行持有的法拍屋,可以直接与银行讨价还价。一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况,买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段 (短拍屋和公开拍卖)的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的,如住房建设与城市开发部(HUD,Department of Housing and Urban Development)或退伍军人安置事务部(VA,Department of Veterans Affairs)等,那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋,在这种情况下,就由政府机构来负责出售法拍屋。
购买Foreclosure 的房屋时, 购房人一定要 注意, 拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一 般不予过问。例如管理费、 水费,暖气费,国际电话费和国内长途话费等 。因为原房主人已经因各种早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是银行或法院。 当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷入许多莫明其妙的债务之中。

所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况与拍卖公
司和银行及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。  这是购房人一定非常需要小心的地方。

原屋主在处理房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。表面购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议,并支付第一笔款项后,购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧,收不回已支付的款项,继续 支付吧, 又不知道将来的风险和费用是多少 ,真是进退两难。

在购买诸如 Foreclosure 的房产时,最重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的 、综合的。尤其是大额的 Foreclosure 房买卖需要调查原屋主的财务报 表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

Foreclosure 房屋买卖,由于其不同的背景都有其特殊的故事。房屋买卖有时会遇到很好的商业机会,但与此同时,风险和障碍也比较多。随着房地产市场 的发展, Foreclosure 市场也会越来越大, Foreclosure 的商机也会随着增加。 Foreclosure 投资者只要把握好商机,在重的法律环节上把好关,制作好完善的法律文件,在决策前做好详细的法律与商务调查,还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

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