带化粪池系统的房子,要买吗?

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Maggie Li 房产专家

李云翔 Maggie Li, 苏州人。在北京读完大学后赴美深造,先后拿到顶尖大学的M.B.A 和市场分析硕士学位。居住波士顿长达8年,目前在Gogoboston Realty 担任全职房产经纪人。熟悉波士顿各中小大学及其周边房屋,精通大波士顿地区的房产买卖和出租,24/7不休为客户寻找高回报的房产。

本着“先做朋友,后做生意”的宗旨,Maggie 在短短时间内迅速积累了强大的顾客群。再加上其敬业热心的工作态度,和良好的售后服务,成为客户的首选。此外,Maggie 背后还有强大的合作团队:贷款经纪人,资深房产律师,资深房屋检查师,装修公司等提供房产买卖一条龙服务。 

刚入行时因涉及了波士顿各大高校附近的房屋出租,因此累积了很多丰富的租房经验:什么样的户型更适合投资,什么样的户型适合用于自住。哪里的房产投资回报率高,哪里的房子更受留学生的青睐等。这些宝贵的资源和经验都可以更好地为投资人服务。此外,Maggie 还提供免费的房产评估和市场分析;不查收入房屋贷款、贷款评估; 免费的房屋咨询、学区资料、投资回报分析等,让客户称心满意。除此之外,对于代理的房子,会协助并建议卖家最具竞争力的合理房价;免费提供专业拍照摄影剪辑团队及房屋售前装饰服务;专业团队制作Open House 的精美市场宣传册及贷款计划表;国内外多种渠道发布销售信息,最大限度传递给潜在买家。

2019年销售额超过1500万。

联系方式

电话:774-222-0952

微信:maggieli402

Author: Maggie Li 房产专家
Date: 
2019-09-30

马萨诸塞州所有家庭中约有1/3依赖于化粪池系统,而不是市政下水道。其中包括Wayland,Sudbury,Weston,Southborough和Hopkinton沿着鳕鱼角一带昂贵的西部郊区。虽然4月份带来了繁忙的春季房地产市场的开始,但它也带来了永久冻土,雪和大量雨水的融化 - 这些条件可能会对旧的化粪池系统及其沥滤场造成严重破坏。大多数买家和他们的房地产经纪人会因看到“Title V”和“失败”这两个词而退缩,都是有充分理由的。更换不合格的化粪池系统的成本可能非常高,在某些情况下会超过五万美元。马萨诸塞州的化粪池系统,也称为地下污水处理系统,是由马萨诸塞州环境保护部门(DEP)执法的马萨诸塞州环境规章中的第五章所监管。这些复杂的法规管理着化粪池系统的检验,设计,建造和操作。这些规章影响了多达65万拥有化粪池系统的马萨诸塞州房主。




化粪池系统如何运作

化粪池中连接有两个管道(用于进和出)。进水管将化粪池中的废水收集起来,时间足够长的话,固体和液体废物就会相互分离。出口管也称为排水区,从化粪池中移出预处理后的废水,均匀地分配到土壤和水道中。一段时间后,废水就会分成3层。顶层是油脂,漂浮在所有废物之上。这称为浮渣。中间层是废水和废物颗粒。底层由比水更重的较重颗粒组成,并形成污泥层。化粪池内废水中的细菌分解了固体废物。这些细菌会迅速分解固体废物,使液体更易于分离和排出。

 

清理化粪池系统

一般每两到三年,要请化粪服务专业人员来检查一次系统是否有裂缝和泄漏迹象。需要抽空化粪池的频率取决于家庭的人口的多少、产生的废水量、废水中的固体体积以及化粪池的大小。比如一个四口之家,抽空化粪池一般的经验是每三年一次。

 

如果化粪池未定期清洁(较小的化粪池在一年内需要清理一次),则毒素和抗菌物质会积聚,杀死分解废物的重要细菌。许多家用清洁剂会在化粪池和排水管中积聚污泥和固体废物。这导致了化粪池系统故障,所谓故障是指固体废物阻塞了系统,并溢出到了水道中。




我家有化粪池系统,需不需要在卖房前进行检查?“有条件通过”指什么?

“有条件通过”是指如果化粪池满足特定条件,则会视为检测通过。维修或更换配电箱是最需要满足的条件。检查员将给出他的正式Title V报告,附加一个说明,重点提出需要更换配电箱。一旦维修完成后,卫生局将签发合格证明书,在过户时即被视为合格的Title V证明。

 

我家的化粪池系统检查失败了,怎么办?

如果检查失败,则必须修理或更换化粪池系统。如果房屋所有权没有改变,房主可能有长达两年的时间来完成维修。但是,如果卫生局认为此故障对健康有害,则可能要求房主立即开始进行维修。在房产交易时,失败了的化粪池系统故障可以通过两种方式进行处理。第一,卖方可以承担这个维修,在过户之前完成,且要获得卫生局的完整签字。这通常是当事方和贷款方的首选。或者,当事方可以同意暂扣一部分钱在托管账户,用来支付化粪池维修的费用以及应急准备金,并在交易结束后进行维修。但是,有些贷款银行不允许预扣维修化粪池的钱






化粪池的清洁费/安装费

确切的清洁成本取决于化粪池的大小,平均的1250至1500加仑的化粪池在200美元至400美元之内。如果是更大一些的如2500加仑的化粪池,大约在500美金至750美金内。与维修或更换化粪池的成本相比,这种费用最低。安装一个全新的化粪池系统的价格从两万五到五万美元不等。不同设计的系统,地的大小,卧室的数量,工程费用,要求的差异,土壤的类型以及系统与水的距离,均会导致系统成本增加。




安装一个全新的化粪池系统的步骤和许可费

开始进行化粪池维修的第一步是聘请工程师来评估您的土地并设计适合您房子的系统。一旦雇用了工程师,就要安排进行渗滤或“ perc”测试。这个perc测试是来测量水吸收到土壤中的速率,并确定土壤是否适合化粪池系统。根据perc测试的结果,土地的大小以及您房屋中的卧室数量,工程师会设计一个化粪池系统。一旦制定了计划,则必须将四份计划的副本,两份土壤分析的副本和一张175美元的支票提交给卫生局。卫生局有45天的时间来审查计划并决定是批准还是拒绝。如果计划获得批准,则可以来取这份计划并开始安装系统。如果计划被拒绝,则必须对计划进行修订,并收取75美元的额外费用,用来再次审阅计划。如果设计的系统每个州有其各自的要求(由环境保护部门完成),则必须为审核过程分配额外的90天。




被要求换新的化粪池系统但无力支付怎么办?

那些无力维修其故障化粪池系统的房主可以向马萨诸塞州住房化粪池贷款计划申请经济援助。请查询masshousing.com的网站。在上面您可以找到屋主化粪池贷款维修项目的PDF。大多数本地银行机构都接受此项目的贷款。贷款利息低,可在较长时间内偿还。 

麻州还提供为期4年的最高6,000美元的税收减免,以支付对主要住宅进行化粪池维修的费用。可以从税务局(DOR)获得表格,房主可以就化粪池升级来申请高达6,000美元的税收减免。信用额度在任何一年内都不能超过$ 1,500,并且可以分四年使用。税收减免仅限于在主要住宅地上完成的工作。需要申报税收减免时请使用税收表格明细表SC。

 

要想延长化粪池系统的寿命,得从日常生活中的点滴做起。

 

  1. 不要将固体物体冲入马桶,特别是不易分解且可能对化粪池系统有害的物质。

  2. 注意称为FOG的浮动固体:例如脂肪,油和油脂,它们会堵塞管道。

  3. 除此之外,将用水量保持在一个低位最佳。多余的水也会伤害化粪池系统,因为系统每天只能处理这么多加仑水。






 

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