哪个地产经纪应该得到佣金?

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戴晨方律師

戴律师的主要服务范围包括公司法、商法,劳工法、和民事商业纠纷诉讼。她专长于公 司建立、起草合同和章程、商业租赁、公司收购和各种常见的劳工法法律问题。她也代理客户在麻州的州立和联邦法庭的诉讼案件,以及仲裁。她 代理的案件有违反合同、欺诈、盗用商业机密、非竞业限制、非法解雇、拖欠工资和加班费等。戴律师代理的公司有各行各业的,包括语言服务、 医疗行业服务、医疗器械、海产、文化交流、夏令营公司、移民顾问、网上服务、医学研究等。/p>

戴律师出生于中国上海,荣获上海大学英语文学学士学位,加拿大卡尔加里大学工商硕 士管理学位,波士顿SUFFOLK大学法学院法学博士学位。

戴律师曾在中国元达律师事务所处理国际商法、公司法和反垄断法事宜。她曾协助麻州 最高法院法官Fernande R.V. Duffly审判民事和刑事案件,也为麻州著名商业投资银行Brown Brothers Harriman撰写投资法律法规报告。戴律师曾为法国最大的上市工程咨询公司ALTRAN审阅和草拟各类商业合同和承办其他公司法法律事宜。

在迁往加拿大之前,戴律师在中国可口可乐公司管理和协调全国商标侵权系统的运作, 并参与可口可乐公司总部和中国合作伙伴的磋商谈判,这个磋商导致在中国成立六个可口可乐装瓶公司。在进入法学院之前,戴律师在加拿大和美 国积累了丰富的中小型企业商业咨询经验,包括撰写商业计划、市场调查、营运咨询、策略咨询、商业谈判、财务预算等。

戴律师持有麻州和纽约州执照。她也同时持有麻州联邦地区法院执照。美国亚裔律师协 会麻州分会和波士顿律师协会会员。

戴律师业余时间积极为波士顿义务律师协会(Volunteer Lawyers Project)的低收入客户提供免费的失业福利听审代理。她也积极参与新英格兰中国信息网络协会(NECINA)的市场推广、赞助筹款和活动策划工作。

戴律师用业余时间陪伴她两个精力充沛过人的孩子,以及跑步、做Pilate、滑雪、阅读杂志和旅行。

戴律师经常进行商业法和商业规划方面的演讲。最近几次的演讲是:

  • 了解您的劳工权利(清华校友会,2013年5月)
  • 如何进行商业规划(新英格兰中国信息 网络协会,创业家培训班,2014年1月)
  • 商业规划(麻省理工中国创新与创业论 坛,2014年5 月)
Website: http://cutlerlegal.com/ 万家网商家黄页: WWW.YOURGOTOLAWYER.BLOGSPOT.COM
Author: 戴晨方律師

麻州的中国客户一直让本地地产经纪忙的不亦乐乎,时常发生多个地产经纪为同一客户提供服务的情况,这时是先前代理买家并为其武装成准备好下要约的经纪能得到佣金,还是代理买家下要约一直到交割的经纪?

麻州案例法规定,当经纪对客户购买房子"Procuring cause”时,这个经纪有权利得到所有的佣金。 当有多个地产经纪代理同一客户买卖房子时,对客户下要约那一刻起到的贡献和服务最大的经纪应该得到所有的佣金。“贡献和服务”一词需要考虑多重因素 ,包括并不限于:谁把房子介绍给客户,介绍后是否有带看房以及看房次数,服务态度,客户是否明确终止经纪关系;第二个经纪在何种情况下介入,是什么原因介入的,其在接受客户时是否做好行业操守的尽职调研,包括有无明确询问客户是否已雇佣其他经纪等。

买家方面,许多人误认为只有签署经纪合同后与经纪的关系才正式成立。事实上代理关系由于经纪开始提供服务带客户看房等时就成立了。Procuring Cause可以发生在房屋买卖的任何阶段,持续的时间也可能会很长。 所以,买家不签经纪合同不是将来拒付经纪佣金的理由,买家接受了经纪提供的达到Procuring Cause程度的服务,其经纪就应该得到佣金。

就经纪而言,应该严格遵守大波士顿房地产经纪行业道德操守规定,其规定:在经纪得到新客户时,应先询问其是否与其他经纪签署过经经纪合同。若没有,应继续追问是否有其他经纪在为客户提供服务,避免卷入不必要的佣金纠纷。 如果第二个经纪恶意抢夺第一个经纪提供了达到PROCURING  CAUSE程度的服务的客户,或者第二个经纪没有做到操守规定的尽职调查,哪怕他只收取了2.5%中部分的佣金而返回给买家部分佣金的话,他有极大可能会被要求归还全部2.5%佣金给有PROCURING CAUSE的经纪。

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