问答新改房产洪水区域划分的影响

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徐赵婉蓉

徐赵婉蓉 (Angelina Xu):美国工商管理硕士,执有麻省房地产经纪经理人牌照,拥有近十五年的房地产经纪、投资、管理、融资方面(包括民用住宅及商业房地产)的工作经验。

地产专栏撰稿人,多次举办房地产及贷款知识讲座。她非常敬业并热爱房地产事业,为深入了解美国房地产各方面的相关知识,曾在数家美国跨州大型地产及贷款公司不同岗位担任职务,包括会计、贷款员、贷款审批、贷款 结算发放、 地产经纪、地产管理、商业项目融资顾问等,为客户提供餐馆、旅馆、超市、办公楼、公寓楼等商业建筑的经纪及融资服务。她还接受过室内装潢设计、房屋估价、房屋检查、旧房铅安全装修等方面的培训,在房屋挑选及室内设计方面有很高品味 。

她把客户利益放在首位的的专业服务态度在客户中赢得很高赞誉。她还是迦南美地产业有限公司(Promised Land Realty Gorup LLC)创建人。该公司主要业务为客户提供房地产买卖、及租赁管理服务。同时也为购买房地产的客户提供房屋设计装修、购房投资旅游考察、商机合作、及留学、投资移民的配套超值服务。

联系电话:617-958-1628  电子邮件:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/promised-land-realty-group-angelina-xu
Author: 徐赵婉蓉

最近在带客户看房的过程中遇到关于房屋坐落洪水区域划分近期有较大改变的情况。比如据报道昆士市新近颁布的的洪水区域划分地图,将于今年6月9日正式生效,把1400间房产划入洪水区,把2700间房产提高了洪水风险等级。其它城镇也有类似的举措,尽管新地图的生效时间会有所不同。这样,被新近划入洪水区的房屋就有可能被要求购买洪水保险。对于不少房屋拥有者来讲又是一笔增加的费用。也会影响到买家对购买这类房产的兴趣,从而影响此类房产的销售。由于这是近期房屋买卖双方普遍比较关心的问题,因此就这方面的疑问做个简要的回答。

问:谁需要购买洪水保险

答:任何坐落在洪水区的房屋都建议购买洪水保险。但是只有屋主向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪灾高发区域,联邦政府明令规定需要购买洪水保险。其它情况,屋主可以选择购买或者不购买。

问:为什么我的房屋按揭贷款银行要求我购买洪水保险?

答:如果屋主或购房者向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪水高发区域,联邦政府明令规定屋主或购房者需要购买洪水保险。如果房屋坐落在中等及低风险洪水区域,联邦政府没有规定必须购买保险,但是银行仍然有权要求贷款人购买洪水保险以降低贷款风险。

问:我已经购买了房屋保险还需要购买洪水保险吗?

答:普通的房屋保险主要是保火灾及其它一些突发事件的发生给房屋拥有者带来的损失,并不包括洪水灾难给屋主带来的损失。所以如果自己所拥有的房屋是位于洪水区的话,建议购买洪水保险。

: 什么是洪水保险风险等级率地图Flood Insurance Rate Map,简称FIRMs)?

答:洪水保险风险等级图是联邦紧急灾难管理局(Federal Emergency Management Agency, 简称FEMA)用来决定房产是否坐落在特殊洪灾区域(Special Flood Hazard Area,简称SFHA)的地图。在该地图上所表注AV的区域表明洪灾高发区域,将被要求购买洪水保险。联邦政府定期会对这份地图进行更新。最近又一次进行大规模的地图修改和更新,全美各地不少原先不是洪水区的房产被划归入了洪水区,或提高了洪水风险等级。

问:洪水保险风险等级率地图(FIRMs)的修改对购买洪水保险有什么影响?

答:洪水风险等级地图的修改会对购买洪水保险基本上会产生四种影响。第一,如果房产坐落位置从中低风险区划归入高风险区,就会被要求购买洪水保险,但符合一定条件的房产可以使用Preferred Risk Policy或“Grandfathering”(两种保险金比较低的方案)来节省需支付的保险金。第二,如果房产坐落位置从高风险区划归入中低风险区,风险降低但不是完全除去,推荐继续保留保险但不是强制规定必须购买,保险金会降低。第三,区域不变但洪峰线(Base Flood Elevation)升高,会使风险增加从而保险金也增加,但是符合条件的房产可以使用“Grandfathering”方案节省保险金。第四,若风险率没有变化,则洪水保险金也没有变化。因为洪水保险风险等级地图变化会对购买洪水保险和支付保险金有影响,因此建议屋主一旦听闻所在城镇或社区有发布此类信息,请及时向保险经纪咨询有关情况。

问:坐落在洪水区的房屋我可以购买吗?

答:这要视个案而定,如果房屋是在洪水高发地区,并且房屋本身又有多次进水的记录,且没有在可预见的未来有所防范举措来对付,一般不建议购买此类房产。如果由于目前市场上挂牌出售房源紧俏,没有选择而必须购买,那么在购买价格上也应该有所补偿。如果房屋在洪水低风险区,购买洪水保险的保险金相对比较便宜,如果经济条件允许,还是可以考虑购买此类房产的。

问:如果我所拥有或计划出售的房产被划归在洪水区,应该怎么办?

答:如果你的房产被划归在洪水高风险区,在出售的时候价格很可能会低于同类房产。如果你的房产是新近被划入高风险洪水区的,并且符合规定的条件,可以使用全国洪水保险方案(National Flood Insurance Program)中的Grandfathering Rule(“祖父条款”),这样在新洪水区域地图生效前购买的低保险金率的保险可以被锁定并延续到将来。昆士的新地图正式生效是在今年的6月9日,其它城镇请访问www.floodsmart.gov查询。另外你的房产也可能符合Preferred Risk Policy保险条款,同样有机会购买保险金较低的洪水保险。这些都需要洪水保险专家来为你分析,提供对你最有利的保险方案,建议屋主尽早采取行动,找洪水保险方面的专家咨询购买合适的洪水保险。在房子其它状况良好,房价合适的情况下,买家还是会考虑购买锁定低保险金率的房产。

以上,我仅向读者们简要解释和回答作为地产经纪在房屋卖中遇到的关于洪水区域划分对房屋拥有者、购房者及房屋买卖影响的一些问题。读者中的房屋拥有者如果想更多了解自己的房子是否在洪水区域内及洪灾风险等级程度,及有关政府政策,请向您房屋所在市镇的有关部门查询。如果您居住在昆士市,您可以向City of Quincy Engineering Department查询,地址是55 Sea street,Quincy, MA 02169. 该部门的电话是617-376-1937。如果您需要了解更多洪水灾难及洪水保险方面的问题,还可以查询美国政府网站: FloodSmart.Gov 以及Msc.Fema.Gov。如果您需要购买洪水保险,请向执有牌照的保险经纪咨询,选择最适合您情况的保险。如果您有房屋买卖的需要或问题咨询,欢迎随时电话电邮同我联系。电话:617-958-1628 电邮:info@BestBostonHome.com

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