2014 年你准备好出售房产了吗?

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徐赵婉蓉

徐赵婉蓉 (Angelina Xu):美国工商管理硕士,执有麻省房地产经纪经理人牌照,拥有近十五年的房地产经纪、投资、管理、融资方面(包括民用住宅及商业房地产)的工作经验。

地产专栏撰稿人,多次举办房地产及贷款知识讲座。她非常敬业并热爱房地产事业,为深入了解美国房地产各方面的相关知识,曾在数家美国跨州大型地产及贷款公司不同岗位担任职务,包括会计、贷款员、贷款审批、贷款 结算发放、 地产经纪、地产管理、商业项目融资顾问等,为客户提供餐馆、旅馆、超市、办公楼、公寓楼等商业建筑的经纪及融资服务。她还接受过室内装潢设计、房屋估价、房屋检查、旧房铅安全装修等方面的培训,在房屋挑选及室内设计方面有很高品味 。

她把客户利益放在首位的的专业服务态度在客户中赢得很高赞誉。她还是迦南美地产业有限公司(Promised Land Realty Gorup LLC)创建人。该公司主要业务为客户提供房地产买卖、及租赁管理服务。同时也为购买房地产的客户提供房屋设计装修、购房投资旅游考察、商机合作、及留学、投资移民的配套超值服务。

联系电话:617-958-1628  电子邮件:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/promised-land-realty-group-angelina-xu
Author: 徐赵婉蓉

2014 年对于不少人来讲可能是准备购置房产的年份,无论是首次买房用于自住,还是买房用于投资。春天一到,天气回暖,各处周末的开门展销时间(Open House),又见熙熙攘攘的热闹景象。最新专家预测,2014 年房地产市场在继续 2013 年的急速增长后仍然在上升通道中。特别是大波士顿地区,由于房源奇缺,将是个典型的卖方市场。假如屋主们因各种原因,计划在今年出售手中所拥有的房产,这确实是个非常好的时机。卖主们可能会觉得只要自己的房子一放上市场就会被一抢而走。事实上,确实有不少房子,卖方经纪只做一个周末开门展销,然后星期一或星期二收获多个买主的竞价单,然后选取一个最有实力买家的条件最好、价格最高的报价,然后就轻轻松松地以远远高于挂牌价的售价完成了房产交易。可是,假如我们来更仔细地看一下最近几个月的房产成交记录,和市场的房源情况,会发现仍然有不少房子在市场上的挂牌时间超过数月也卖不出去,或者即使出售了也比挂牌价格低很多。那么为什么同在一个热门市场或城镇,会有抢手房产和滞销房产这样大的差异呢?这主要是与售房前是否充分做好准备工作有很大关系。今天的内容就来介绍一下,哪些准备工作可以使得待售房产在市场上大受欢迎。

房产出售前第一项需要注意的是房屋的清洁工作。这点听起来很容易,似乎简直不是问题的问题。但是实际上我们看到太多的房子是连基本的清洁工作都是没有做好。而且相比起来,华人所出售的房子的清洁程度不少是有些差强人意的。比如厨房吸油烟机上油渍斑斑,卫生间没有倾倒干净的卫生桶,水渍肮脏的浴缸,白墙上染上的污迹,积满灰尘的柜子、窗框,还有非常重的菜味或说不出是什么的味道,甚至看到有小虫爬在墙上。除此以外,房子的清洁工作还包括将房子里堆放的杂物和废旧物品予以清除。即使是平时在使用的东西,如果影响房子的美观,也应该把它们统统收藏起来。

需要注意的第二项事宜是房屋是否有破损及功能上的缺陷。破烂的窗户、不能闭合的拉门、剥落的墙面、歪斜的排雨水管道、漏水的管道、漏水的屋顶等等,最好都能够在挂牌之前能够整修好。而不是期望让买家来买单。因为假如整修可能只需要花费 5000 元,然而当买家看着这栋年久失修的房子,在心目中评估这个房子价值的时候就很可能减去的是 2 万元或更多。

第三项需要注意的事项,也是很多卖主会问的问题,房子出售前是不是应该进行装修?

不少业界的专家从经验中得出的结论是,如果经济条件允许,最好可以进行适当的装修和更新。虽然麻省大部分的出售的房子都是二手旧房,但是购买者都希望能购买到刚经过更新过的,比较适合当代潮流的房子,并且愿意出相对较高的价格购买。成本收益率较好的、亦即最能增加房子价值又花费不多的装修,是剥去陈旧的墙纸,每个房间统一刷上颜色中性的油漆;除掉污渍斑斑肮脏的地毯,将地毯下的硬木地板打磨抛光;更换油漆剥落单层玻璃的窗户,使用隔热性能好的双层玻璃窗户;将卫生间和厨房更新,使用新式的橱柜和盆缸。除此以外,如果可行,最好增加一个卫生间,特别是只有一个卫生间的房子;整平爆米花天花板(Popcorn Ceiling);更换接近使用寿命的屋顶,即使还没有漏水;完成毛胚的地下室,成为增加的起居使用面积;将用油取暖的设备更换成用节能的煤气或用电设备;增加电路安培功率;如果房子外墙是单层的或日晒雨淋所腐蚀的木板,则可以进行包胶,使房子更加节能。当然在做装修的时候注意不要过度装修。上述的这些装修可以使房屋的升值超过装修成本。而过度装修则相反。当然是否过度装修是与房子价值是相对应的,对于上百万以至上千万的房产,安装豪华按摩浴缸,桑拿房,储酒间,家庭影院,功能齐全的健身房,标准尺寸游泳池,室内射击常等等是适宜的,但是普通的房子就没有必要了。

第四项很可能被人忽略,但却影响房子售价的因素是园子景观。一个美观漂亮、整修一新的前后园子会给房子徒增不少价值。而一个杂草灌木丛生或者草皮不全、土地斑驳暴露、垃圾杂物堆积的园子,给到访的潜在买主第一感觉就是房产的萧条破败,这种影响是非常潜意识的,但是却会使买方吝于出高价。

总体而言,一栋脏兮兮、又陈旧又没有适时、适当维护的房子绝对会影响大部分买主下单的兴趣,即使下单也会把价格压得比较低。除非房子有其它的升值潜质,经过装修后可以提升到的价值远超过购买和装修的总成本。

还有,第五项对房屋销售产生负面影响的重要因素是,房屋的挂牌价格过于高出合理的市场价值。很多屋主对自己的房产有深厚的感情,觉得自己的房子非常值钱;或者进行了过度装修,所以就想把售价定得很高,希望拿回成本,最好还有些赚头,何况在房源相对紧缺的情况下 。但事实上,挂牌房价太过于高出市场价值,买主会很犹豫下单,会止步观望,而房子在市场上挂牌越久越难以卖出好价钱,反而会越让人心生疑窦,是不是这间房子有什么严重缺陷,所以一直卖不出去。因此建议卖主最好让有经验的地产经纪为自己的房产做个比较正确的估价,制定合适挂牌价比较有利房子的出售。

除上所述,如果想要房子能以最快的速度、尽可能高的价格售出,还应该对房子进行美观大方的摆设(Home Staging),并且制定恰当的销售策略。如果卖主在这方面不够经验,可以聘请有经验的地产经纪来协助完成。

欢迎读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的卖房计划,需要尽快了解更多如何出售房产的信息,或者需要了解自己手中房产的价值,欢迎您随时同我联系,本公司为客户提供免费的经纪房产估价报告。详情联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

 

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