2014 年购房您准备好了吗?

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徐赵婉蓉

徐赵婉蓉 (Angelina Xu):美国工商管理硕士,执有麻省房地产经纪经理人牌照,拥有近十五年的房地产经纪、投资、管理、融资方面(包括民用住宅及商业房地产)的工作经验。

地产专栏撰稿人,多次举办房地产及贷款知识讲座。她非常敬业并热爱房地产事业,为深入了解美国房地产各方面的相关知识,曾在数家美国跨州大型地产及贷款公司不同岗位担任职务,包括会计、贷款员、贷款审批、贷款 结算发放、 地产经纪、地产管理、商业项目融资顾问等,为客户提供餐馆、旅馆、超市、办公楼、公寓楼等商业建筑的经纪及融资服务。她还接受过室内装潢设计、房屋估价、房屋检查、旧房铅安全装修等方面的培训,在房屋挑选及室内设计方面有很高品味 。

她把客户利益放在首位的的专业服务态度在客户中赢得很高赞誉。她还是迦南美地产业有限公司(Promised Land Realty Gorup LLC)创建人。该公司主要业务为客户提供房地产买卖、及租赁管理服务。同时也为购买房地产的客户提供房屋设计装修、购房投资旅游考察、商机合作、及留学、投资移民的配套超值服务。

联系电话:617-958-1628  电子邮件:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/promised-land-realty-group-angelina-xu
Author: 徐赵婉蓉

2014 年开年,主要由于天气酷寒多雪,对房地产的销售产生一些季节性影响,成交量有所下降,一方面由于买方缺乏严寒天出门猎房的热情,一方面卖方也不愿意在这样的季节买房给自己生活带来不便。但专家们预测,随着天气的转暖,房产市场很快便会回暖。所以有计划购房的读者应该尽早做好买房准备,特别是对于首次买房者来讲更需要了解买房的知识,比如购房的流程,购房前需要做什么准备,如何选择房产,购买房产的相应费用,如何选择合适的地产经纪人等等。笔者在地产经纪从业过程中切实了解到这些首次购房客户的需要,因此借此专栏简单介绍购房的完整流程,供读者参考。购房的过程大致可分以下几个过程:            

1. 初步会面。

a. 选定买方经纪人,签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约。

b. 决定购买房子的区域及条件。

c. 选定贷款公司。

2. 审核贷款条件或准备现金材料

a. 选定贷款经纪,并查核信用分数。

b. 选择合适的贷款计划。

c. 取得贷款预准信。

d.如果购房者支付现金购房,无需贷款,则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。

3. 寻找理想的房屋

a. 可上本公司网站查询 MLS 最新房源,或者搜查 Zillow.com, Trulia.com 等一些房源信息网站。

b. 或请经纪人挑选上市房屋的资料。

4. 找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额。

b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及政府规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书,买主可选择接受,再回价或放弃。

c. 一旦卖方接受价格和条款,买主缴纳诚意金,一般在 $1000 美金左右,买主按出价单上的要求进行房屋检查,房检结束,买方需当场支付房检师服务费用,一般根据房屋的大小,及工作量而定,在$300 美元到$600 美元之间,数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户,因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易继续,并取回诚意金。

5. 签署购房合约

买卖双方达成购房协议后,由卖方律师首先提供买卖细则合同草案,买方律师增加保护买方利益的条款,买卖双方过目后对合同细则没有异议后, 由买方先签署买卖合同后递交卖方,并附上订金支票(一般订金约为出价金额的 5%)给卖方经纪或律师的代管帐户,卖方再签署买卖合同,双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。

6. 提出贷款申请

买方进行贷款的过程,提交贷款公司要求的所有相关文件或资料,一般有头款証明、工作証明、收入证明,报税记录,买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候,同时派人对房屋进行估价,确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过,银行发出贷款最终通过信,并且要求买方购买房屋灾情保险(火灾,水灾),并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批,则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书,买方可根据此信提出终止房产交易程序,并取回 5% 的订金。

7. 完成过户手续

a. 过户前过户律师对产权链进行调查,保证卖主的产权没有问题,可以进行交易;买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。

b. 过户律师为买卖双方准备过户清单,买主按清单准备好头款金额(若现金交易,则余下全额购房款)以及买卖各项手续费,包括律师费,地税,部分利息,产权及灾情保险费等等。在过户时间前,以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户。

c. 过户前,买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后,产权律师负责主持产权交易,买卖双方签署各自所需签署的文件,产权律师进行资金分配,成交后将交易记录在政府房屋交易登记处完成登记。

8. 取得钥匙完成过户 

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙及其它需转交的物件,真正成为新的屋主。

b. 联系水、电、煤气供应单位,通账号转名并继续使用其服务。

以上只是简要的购房流程,每一个环节都还有不少需要注意的事项和细节没有在本文提及,请读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

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