2014年美国房地产市场趋势展望

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徐赵婉蓉

徐赵婉蓉 (Angelina Xu):美国工商管理硕士,执有麻省房地产经纪经理人牌照,拥有近十五年的房地产经纪、投资、管理、融资方面(包括民用住宅及商业房地产)的工作经验。

地产专栏撰稿人,多次举办房地产及贷款知识讲座。她非常敬业并热爱房地产事业,为深入了解美国房地产各方面的相关知识,曾在数家美国跨州大型地产及贷款公司不同岗位担任职务,包括会计、贷款员、贷款审批、贷款 结算发放、 地产经纪、地产管理、商业项目融资顾问等,为客户提供餐馆、旅馆、超市、办公楼、公寓楼等商业建筑的经纪及融资服务。她还接受过室内装潢设计、房屋估价、房屋检查、旧房铅安全装修等方面的培训,在房屋挑选及室内设计方面有很高品味 。

她把客户利益放在首位的的专业服务态度在客户中赢得很高赞誉。她还是迦南美地产业有限公司(Promised Land Realty Gorup LLC)创建人。该公司主要业务为客户提供房地产买卖、及租赁管理服务。同时也为购买房地产的客户提供房屋设计装修、购房投资旅游考察、商机合作、及留学、投资移民的配套超值服务。

联系电话:617-958-1628  电子邮件:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/promised-land-realty-group-angelina-xu
Author: 徐赵婉蓉

      无论有没有在2013年被卷入抢房热潮,几乎每个人都知道美国房地产市场已经开始经历着从2008年以来的大幅回升。房地产再次成为了人们热门话题。在跨入2014年之际,人们不免要对房地产市场进行新一轮的预测和展望。 在这之前,让我们先回顾一下2013年的房地产市场的情形。

      2013年的房地产市场就像一锅越烧越热的汤里忽然加了一瓢冷水进去。起先的时候由于受历史最低的房贷利息,以及市场上待售房产存量日益吃紧的影响,再次引发了类似2004年至2006年之间发生的房屋竞相加价抢购的热潮,将房地产的价格向高处迅速推升。但是到了第四季度房贷利息调高的冷水突然泼来,似乎对房价急速上涨的势头有了一定的遏制作用,但是对房地产市场这锅开水的冷却程度似乎并不强。虽然有的地区有报道待售房产存量略有回升,但总体来讲市场上房产存量仍然是相当偏低,供不应求的状况并没有得到多大缓解。

       因此到了2014年,房地产市场继续进行着多空双方的争辩。多方认为房地产市场上房产存量的仍然会驱使着价格上扬;贷款利息虽然有所调高,但从历史上看仍然是处于底部位置;银行对贷款人的信用要求标准虽有所提高但没有继续这个趋势,而房价的抬升可能还会促使银行放宽要求;更重要房屋贷款的拖欠现象得到大大缓解。虽然有个别州仍有为数不少的因贷款人无力偿还贷款而被没收的房产仍待进入市场,但最糟糕的房贷危机问题已经成为过去。而空方则认为,目前的市场复苏不过是建立在联储政策调控的海市蜃楼。由于极低的房贷利息,使得很多投资集团大量收购房产用于投资出租,以获取最佳的投资回报率,仅两年的时间将房产价格推高了近20%,加上利息又上升的话,对于很多首次买房者来说是难以承受的,这样势必会导致成交量的下降,影响房价的继续上升。而一旦投资者发现出租市场没有想象中的好时候,可能又会大量抛售的房产以套取房价急速上涨后的即得利益,这样对房产价格又是另一次的打压。而银行现在正面临着再次收紧贷款标准的政策调控,所以也不能指望靠银行放松信贷标准来推进房价上升。

       那么2014年房地产市场的价格到底会继续上升还是下降,多空双方谁会胜出?我们需要来看几个方面的影响因素。

       第一,市场上的待售房产存量会上升吗?房价上升的最重要原因是由于待售房产存量的短缺。房产供不应求必然导致房产上升。从现在来看,被没收拍卖的房产数量一路下降,房屋拥有者也没有迹象会一窝蜂地准备抛售手中房产,而新房的建设与推向市场的速度仍然没有恢复到正常的水平。所以房产存量的短缺状况并没有得到真正的缓解,所以驱动房价上升的内在压力仍然很大。

       第二,地产开发商的新房建设是否有大幅回升?尽管房价已有了强势的回升,但是新建房活动状况仍然没有这么活跃。部分原因可能是因为新建房的建造成本较高,售价一般要高出旧房很多,市场房价虽然回升,但是房价的价格还没有回升到足够的高,使得那些想要房屋升级的买家可以有足够多的净资产来支持他们升级购买新建房产。所以房价仍有上升空间。

       第三,房屋贷款的信用标准会放宽还是抽紧?银行在审批上虽然可以有所松动,不会像过去几年那么严格,但是银行也正面临着政府新颁发的更加严格的信用资格审批的法规调控。对于自雇者,或靠佣金、奖金或小费收入的计划购房者来说仍然很难从银行获取贷款。这种情形减少了买方的数量,需求的缓和可能遏制房价的上升。

       第四,机构投资者大量收购的房产会出现什么样的情形? 过去两年有些房地产投资机构收购了成千上万低价房产用于出租,收购地区主要是在那些银行没收拍卖率很高的地区。这些机构投资者的资金投入稳住了这些地区房价继续下滑的势头。不过当最初的收购热潮过去后,情形又会如何呢?很多银行和贷款机构向这些投资公司收购房产提供融资,那么在那些地区的租金收入可以支持得住投资房东的贷款债务及其它房产出租管理成本吗?如果不能是否会再次引发银行没收房产浪潮,使得市场又向下滑去。

       第五,房价会在什么时候上升一个程度使得购房者无法承受?房价的上升是把两刃刀。一方面房价的上升使得房产拥有者获得更多的净资产,使得这些人的房产被银行没收的可能性大大地减少。而另一方面,房价的大幅上升必然导致贷款贷款的人的每月供房债务大幅度提升,使得供房成为一件很艰难的事。如果这部分需要贷款购房的工薪阶层没有经济能力购买房产的时候,对房产市场的继续繁荣必定带来负面影响。

       所以,2014年的房地产市场是牛是熊现在来确定实在还为时过早,不过大部分房地产的从业人士以及分析家对市场持较为乐观的态度,认为房价仍会在一定程度上上涨,只是不会像2013年那样疯狂,而是以相对比较平稳的方式继续上升。这对于那些经济实力不是强大到可以去赢得激烈的房屋竞拍,但确有需要购买房产自住的潜在购房群体来说无疑是个不错的消息。

       欲了解更多关于2014年房地产市场信息,请继续关注本公司“市场新闻”栏目的文章,或注册成为本公司投资俱乐部会员,我们会自动将房地产市场的最新信息发送进您指定的电子邮箱。

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