美国麻省购房流程

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徐赵婉蓉

徐赵婉蓉 (Angelina Xu):美国工商管理硕士,执有麻省房地产经纪经理人牌照,拥有近十五年的房地产经纪、投资、管理、融资方面(包括民用住宅及商业房地产)的工作经验。

地产专栏撰稿人,多次举办房地产及贷款知识讲座。她非常敬业并热爱房地产事业,为深入了解美国房地产各方面的相关知识,曾在数家美国跨州大型地产及贷款公司不同岗位担任职务,包括会计、贷款员、贷款审批、贷款 结算发放、 地产经纪、地产管理、商业项目融资顾问等,为客户提供餐馆、旅馆、超市、办公楼、公寓楼等商业建筑的经纪及融资服务。她还接受过室内装潢设计、房屋估价、房屋检查、旧房铅安全装修等方面的培训,在房屋挑选及室内设计方面有很高品味 。

她把客户利益放在首位的的专业服务态度在客户中赢得很高赞誉。她还是迦南美地产业有限公司(Promised Land Realty Gorup LLC)创建人。该公司主要业务为客户提供房地产买卖、及租赁管理服务。同时也为购买房地产的客户提供房屋设计装修、购房投资旅游考察、商机合作、及留学、投资移民的配套超值服务。

联系电话:617-958-1628  电子邮件:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com

Website: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/promised-land-realty-group-angelina-xu
Author: 徐赵婉蓉

 在我从事的地产中介服务的工作中,常常遇到从中国来的计划在美国购置房产的客户,也有在美国已经居住了一段时间,但还从未在美国购买过房产的移民客户。当他们在考虑购置房产的时候首先想到的便是在美国购买房产的程序是怎样的,要注意的事项是什么,这些是我被咨询过最多的问题。下面就简要地列出购房步骤流程,使客户对购房的过程和涉及到的事项有个大致的概念。  
 
1. 初步会面
   a. 选定买方经纪人,签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约
   b. 决定购买房子的区域及条件
   c. 选定贷款公司
 
2. 审核贷款条件或准备现金材料

   a. 选定贷款经纪,并查核信用分数
   b. 选择合适的贷款计划
   c. 取得贷款预准信
  d.如果购房者支付现金购房,无需贷款,则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。
 
3. 寻找理想的房屋
   a. 可上本网站查询 MLS 最新房源  
   b. 或请经纪人挑选上市屋资料
 
4. 找到合适的房屋
   a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额
   b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及政府规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书,买主可选择接受,再回价或放弃。   c.  一旦卖方接受价格和条款,买主缴纳诚意金,一般在$1000 美金左右,买主按出价单上的要求进行房屋检查,房检结束,买方需当场支付房检师服务费用,一般根据房屋的大小,及工作量而定,在$300 美元到$600 美元之间,数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户,因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易继续,并取回诚意金。
 
 5. 签署 购房合约
      买卖双方达成购房协议后,由卖方律师首先提供买卖细则合同草案,买方律师增加保护买方利益的条款,买卖双方过目后对合同细则没有异议后, 由买方先签署买卖合同后递交卖方,并附上订金支票(一般订金约為出价金额的 5%)给卖方经纪火律师的代管帐户,卖方再签署买卖合同,双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。
 
 6. 提出贷款申请
      买方进行贷款的过程,提交贷款公司要求的所有相关文件或资料,一般有头款証明、工作証明、收入证明,报税记录,买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候,同时派人对房屋进行估价,确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过,银行发出贷款最终通过信,并且要求买方购买房屋灾情保险(火灾,水灾),并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批,则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书,买方可根据此信提出终止房产交易程序,并取回 5%的订金。
    
 7. 完成过户手续
   a. 过户前过户律师对产权链进行调查,保证卖主的产权没有问题,可以进行交易;买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。
   b. 过户律师为买卖双方准备过户清单,买主按清单准备好头款金额(若现金交易,则余下全额购房款)以及买卖各项手续费,包括律师费,地税,部分利息,产权及灾情保险费等等。在过户时间前,
以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户    c. 过户前,买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后,产权律师负责主持产权交易,买卖双方签署各自所需签署的文件,产权律师进行资金分配,成交后将交易记录在政府房屋交易登记处完成登记
 
 8. 取得钥匙完成过户

 

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