金融投资理财

Author: 谭洁律师

最近纽约最高法院就“在记录的首次房貸”的问题做了裁决。 事情是2010年原告中標以15000美元购買一套拍卖公寓。但该房产买卖合同受“在记录的首次房屋貸款” 的限制。 原房主在2000年7月向城市銀行申请了54,000美元貸款,第二年申请了38,000美元貸款,并于當天將兩個貸款合并成一個留置權抵押貸款,總共92,000美元。第二份貸款與合并協議都于當天有記錄于州记录保存局。7年后,該公寓所在公寓委員因原业主欠交的公共費用止贖訴訟。 现业主著手處理還款問題時, 他认为只有“54000” 的首次贷款才是买卖合同中的“在记录的第一貸款”, 而2001年的贷款合并协议($92000)不应该是算第一贷款,遂將贷款的城市銀行推上被告,要求法院按照不動產法9-B條例,判決其第二份貸款(即38,000美元)的優先權应在償還公共費用之后,并且由于公寓委員會成功止贖訴訟而,该贷款债务也应该随之取消。 城市銀行表示,按照“公寓法”,2001年的合并協議应该成为 ”在记录的第一房貸”。 問題就出在,之前的合并留置權是否適用于不動產法9-B條例中的”第一房貸記錄。” 法庭认为,通常情況下,收款權的優先順序是由其記錄時間來決定的,虽然不動產法339-z中,公寓委員會對未交納公共費用的收款權要優先于其它收款權,但幾个特殊情況除外,包扩第一房贷記錄。 法院認為,如果在兩次貸款记录之间还有其他欠款记录,这两次贷款的合并协议不能影响两个贷款的优先权;如果两贷款之间并没有其他欠款记录,贷款人的第二次贷款与第一次贷款的合并协议应该算为第一次贷款还清后的更大的贷款,这个更大的贷款应该是还清贷款后的第一次贷款,应该算为 ”在记录的第一房貸”。 最后最高法院駁回了原告的請求,城市銀行赢了。 Plotch v. Citibank, N.A., 2016 N.Y. Slip Op. 034648 (May 10, 2016)

需要法律咨询的朋友,查看http://jtlawclient.com

Author: Wenny

和前辈闲聊,增长见识。膜拜大牛的同时,她说自己是军人的后裔,所以严格执行不拿群众一针一线的方针,哪怕是客人的两根丝瓜。我暗暗一惊,因为和我奉行的与群众打成一片的方针是相悖的。

回顾以往迎来送往,感慨颇多。

1.   燕窝
客人送来一包燕窝,让我一筹莫展。这东西我从来不用,还闹过大笑话。学生的时候,经常不辞辛苦,从Rochester开到多伦多打牙祭。有一次一个学长老婆生孩子买燕窝,约我们同行,我终于有幸在中药铺里见识了传说中的燕窝。伙计把玻璃罐子一拿出来,我就在一边赞叹这燕窝真白啊! 伙计头也不抬的回到小姐你看错了,那是包装纸

把燕窝转送了狐朋,让她煮好了叫我同吃。她一打开包装,飞出一地鸟毛,立马打电话给我说是真的呀?我没好气你家客人会送假货?不想她一古脑儿将半袋燕窝下锅,给我端出一碗浓汤。我暗道这个败家媳妇!嘴上只说滋补要细水长流

小心翼翼端回了家,先生小农一眼就盯上了那个漂亮碗,屡屡扬言要把里面的内容端出来倒掉,碗给他上菜用。终于耐心等了两天,在我喝了两口之后倒进下水道。等我回家,他正在水池边美滋滋的擦碗?!我做梦也没想小巫见大巫,更败家的人就在我家里。我余怒未消正思量着怎么回礼,狐朋打电话过来说哇,我看见你的燕窝在中国店卖$695”我心疼的差点背过气去,第二天就买了个Ipad回礼。

 

2.   人参
客人送过来三磅人参,我把网上买的$90一磅的和客人送的交给老妈同煮,老妈跑来说你$90磅的下锅早烂了,人家的还纹丝未动。我傻了,这得多少银子?觉得上次礼回轻了,就又补了一次。这下更麻烦,客人回赠了两包名贵茶叶过来。客人是要沿着雅致的路子一路跑到底了,可我远没有看上去有文化,对茶叶我是叶公好龙。

 

3.   蛋糕
我正在家中睡觉,客人来敲门。原来他closing之后到Hmart拎了个蛋糕过来。实在不想离开暖和的被窝,就让他放在门口。打开门吓了一跳,竟然是个巨无霸蛋糕,想着Hmart的天价,我心疼得直咧嘴。抓起电话呼朋唤友来同吃。小徒弟不信真有这么热情的客人?!我立马板起脸来训斥少见多怪与众乐乐,其乐无穷。我娘说就是一帮吃货。

 

4.   衣服
狐朋说你如果请contractor吃饭,一定叫上我,否则人家就会以为两个民工在一起吃饭。我有一个客人长期压抑着对我着装的不满,终于熬到了Closing,买了一件衣服送我。我先生一边看了半天,说挺好看的,可和你的一贯style相去甚远,一看就像是偷来的。我在买房子前,每次见她先生都是斯文帅气;买了房子之后,和我们一起翻地种草,刷漆修门。在教会里看见,衣服上油漆未干,一脸倦色。
我先生常说人家没买房子前,每次见面都干净齐整;自打和你买了房子,就让你拖下了水,生活质量下降


----同化了她先生,是我最好的回礼。

(本文原载于文学城 Wenny Zhang Blog 2012-07-28)

3594 reads
Subscribe to RSS - 金融投资理财
万家网黄页,以信任为基础的商圈
以波士顿为中心,辐射全美,提供最新华人商家信息,服务全球华人
微信、微博、facebook, twitter最新的社交媒体信息推送,日均过万阅读量
百家商户注册,跟踪华人最新创业咨讯,了解第一手最好玩最有趣的商家信息