房地产

Author: Maggie Li 房产专家

马萨诸塞州所有家庭中约有1/3依赖于化粪池系统,而不是市政下水道。其中包括Wayland,Sudbury,Weston,Southborough和Hopkinton沿着鳕鱼角一带昂贵的西部郊区。虽然4月份带来了繁忙的春季房地产市场的开始,但它也带来了永久冻土,雪和大量雨水的融化 - 这些条件可能会对旧的化粪池系统及其沥滤场造成严重破坏。大多数买家和他们的房地产经纪人会因看到“Title V”和“失败”这两个词而退缩,都是有充分理由的。更换不合格的化粪池系统的成本可能非常高,在某些情况下会超过五万美元。马萨诸塞州的化粪池系统,也称为地下污水处理系统,是由马萨诸塞州环境保护部门(DEP)执法的马萨诸塞州环境规章中的第五章所监管。这些复杂的法规管理着化粪池系统的检验,设计,建造和操作。这些规章影响了多达65万拥有化粪池系统的马萨诸塞州房主。




化粪池系统如何运作

化粪池中连接有两个管道(用于进和出)。进水管将化粪池中的废水收集起来,时间足够长的话,固体和液体废物就会相互分离。出口管也称为排水区,从化粪池中移出预处理后的废水,均匀地分配到土壤和水道中。一段时间后,废水就会分成3层。顶层是油脂,漂浮在所有废物之上。这称为浮渣。中间层是废水和废物颗粒。底层由比水更重的较重颗粒组成,并形成污泥层。化粪池内废水中的细菌分解了固体废物。这些细菌会迅速分解固体废物,使液体更易于分离和排出。

 

清理化粪池系统

一般每两到三年,要请化粪服务专业人员来检查一次系统是否有裂缝和泄漏迹象。需要抽空化粪池的频率取决于家庭的人口的多少、产生的废水量、废水中的固体体积以及化粪池的大小。比如一个四口之家,抽空化粪池一般的经验是每三年一次。

 

如果化粪池未定期清洁(较小的化粪池在一年内需要清理一次),则毒素和抗菌物质会积聚,杀死分解废物的重要细菌。许多家用清洁剂会在化粪池和排水管中积聚污泥和固体废物。这导致了化粪池系统故障,所谓故障是指固体废物阻塞了系统,并溢出到了水道中。




我家有化粪池系统,需不需要在卖房前进行检查?“有条件通过”指什么?

“有条件通过”是指如果化粪池满足特定条件,则会视为检测通过。维修或更换配电箱是最需要满足的条件。检查员将给出他的正式Title V报告,附加一个说明,重点提出需要更换配电箱。一旦维修完成后,卫生局将签发合格证明书,在过户时即被视为合格的Title V证明。

 

我家的化粪池系统检查失败了,怎么办?

如果检查失败,则必须修理或更换化粪池系统。如果房屋所有权没有改变,房主可能有长达两年的时间来完成维修。但是,如果卫生局认为此故障对健康有害,则可能要求房主立即开始进行维修。在房产交易时,失败了的化粪池系统故障可以通过两种方式进行处理。第一,卖方可以承担这个维修,在过户之前完成,且要获得卫生局的完整签字。这通常是当事方和贷款方的首选。或者,当事方可以同意暂扣一部分钱在托管账户,用来支付化粪池维修的费用以及应急准备金,并在交易结束后进行维修。但是,有些贷款银行不允许预扣维修化粪池的钱






化粪池的清洁费/安装费

确切的清洁成本取决于化粪池的大小,平均的1250至1500加仑的化粪池在200美元至400美元之内。如果是更大一些的如2500加仑的化粪池,大约在500美金至750美金内。与维修或更换化粪池的成本相比,这种费用最低。安装一个全新的化粪池系统的价格从两万五到五万美元不等。不同设计的系统,地的大小,卧室的数量,工程费用,要求的差异,土壤的类型以及系统与水的距离,均会导致系统成本增加。




安装一个全新的化粪池系统的步骤和许可费

开始进行化粪池维修的第一步是聘请工程师来评估您的土地并设计适合您房子的系统。一旦雇用了工程师,就要安排进行渗滤或“ perc”测试。这个perc测试是来测量水吸收到土壤中的速率,并确定土壤是否适合化粪池系统。根据perc测试的结果,土地的大小以及您房屋中的卧室数量,工程师会设计一个化粪池系统。一旦制定了计划,则必须将四份计划的副本,两份土壤分析的副本和一张175美元的支票提交给卫生局。卫生局有45天的时间来审查计划并决定是批准还是拒绝。如果计划获得批准,则可以来取这份计划并开始安装系统。如果计划被拒绝,则必须对计划进行修订,并收取75美元的额外费用,用来再次审阅计划。如果设计的系统每个州有其各自的要求(由环境保护部门完成),则必须为审核过程分配额外的90天。




被要求换新的化粪池系统但无力支付怎么办?

那些无力维修其故障化粪池系统的房主可以向马萨诸塞州住房化粪池贷款计划申请经济援助。请查询masshousing.com的网站。在上面您可以找到屋主化粪池贷款维修项目的PDF。大多数本地银行机构都接受此项目的贷款。贷款利息低,可在较长时间内偿还。 

麻州还提供为期4年的最高6,000美元的税收减免,以支付对主要住宅进行化粪池维修的费用。可以从税务局(DOR)获得表格,房主可以就化粪池升级来申请高达6,000美元的税收减免。信用额度在任何一年内都不能超过$ 1,500,并且可以分四年使用。税收减免仅限于在主要住宅地上完成的工作。需要申报税收减免时请使用税收表格明细表SC。

 

要想延长化粪池系统的寿命,得从日常生活中的点滴做起。

 

  1. 不要将固体物体冲入马桶,特别是不易分解且可能对化粪池系统有害的物质。

  2. 注意称为FOG的浮动固体:例如脂肪,油和油脂,它们会堵塞管道。

  3. 除此之外,将用水量保持在一个低位最佳。多余的水也会伤害化粪池系统,因为系统每天只能处理这么多加仑水。






 

Author: Maggie Li 房产专家

转眼间,夏天就快到了
房市也开始变得异常火热
一个周末的Open House
拥挤的像是去赶集

购房者: 看到心仪的房子,Offer 到底该怎么写,才能让卖家接受呢?
主页君: 这里面的学问和技巧可就多了去了,主页君先卖个关子,请继续往下浏览 :)

在房市火爆的今天,卖家当然希望收到的Offer报价越高越好。然而,主页君亲身经历过很多案例,客户所出的价格并非最高,可是卖家最后选择了我们的offer。这究竟是为什么呢? 其实,在很多情况下,报价仅仅只是一方面,卖房还会考虑其他的因素, 例如:

NO.1 高押金和足够的资金证明

1. 签买卖合约时所给的押金。一般情况下,签P&S 时,需要付一个房价的 5%-10% 作为押金。一方面,可以让卖方感受到买家十足的诚意,另一方面对于贷款银行而言因为其风险減少,贷款申请更容易通过,这也是卖家愿意看到的。

2.足够的资金证明。现金买家当然是卖家最喜欢的:Cash is King。除此之外,卖方偏好选择有多余资金可供紧急应急的买家。如果将来遇到估价低于房价的情况,买家还可以用多余的钱支付银行无法贷的差价,使得交易能够正常继续。所以,一份有力的银行资金证明和贷款公司的预批准信,都是至关重要的。

NO.2 贷款保护条款

现在下offer时,买家常用的保护条款(contingency)主要有贷款和房检两项,取消掉任何一项,都将代表这买家会承担更高的风险。我们先说贷款contingency,这条主要是来保护买家,若在贷款贷不下来的情况下,可以无责退出交易。

若买家为了增加竞争力,可以考虑免除贷款的contingency,那么万一贷款无法贷下来,就需要买家拿出足够的现金来完成交易,否则将会损失之前支付的5% 的押金。

一旦填写了offer,就是走法律程序了,如何在体现买房诚意的同时又能保障自己的权益,买家可以参考经纪人的意见,但最终做决定的,还是自己。

NO.3 房屋检查保护条款

房屋检查,也是买房的时候非常重要的一个环节。一般涵盖:房屋结构,地下室,室内外,车库,阁楼,屋顶,阳台,水电,煤气,冷暖设备,热水锅炉等。这个条款可以保护买家的利益,如果房检师检查房屋发现了重大问题,例如霉菌、白蚁、漏水、地基等,买家需要考虑愿不愿意花钱去解决这些问题,值不值得花时间去修理等。

房检contingency 会要求填写一个数额,意思是如果对检验出来的问题需要修理,多少金额之内买家愿意自己承担,超出的部分要不要求卖家修理,或者不修理但让卖家给credit。所以,这个金额一般写的越高,对卖家越有利。但如果发现的问题重大,当然建议是选择退出此交易。现在越来越多的买家为了抢房,都直接取消掉了这contingency。甚至在一些比较火的地区,卖家看到有这一条款的offer 直接pass 掉。

主页君建议买家可以在看房时带上一个房检师,不过如果offer 没有被接受的话,房检的钱也打水漂了。

NO.4 积极配合卖家的需求

通常来说,卖家当然希望房子能越快过户越好,战线拉长了风险自然也加大了。所以,当卖家急着卖时,买家要尽量缩短整个进程的时间;有些卖家在出售房子时,里面还住着租客,他们希望在卖掉之后,仍能以出租的方式,继续保留原租客到租期结束再搬走。这个时候,他们自然希望找到一个可以积极配合他们计划的买家;还有的卖家,想利用1031 置换条款(主页君会在今后的文章中详细解释)买房,但是还没有挑选好新的房子,就会希望整个交易的时间能够拉的长一些。买房的时候,需要清楚地了解卖家的需求,做到“知己知彼,百战不殆”。

动之以情,晓之以理

房屋的交易,说到底都是人与人之间的交易。有时候一个offer 能否脱颖而出,完全取决于卖家喜不喜欢这个买家,或者是卖家的经纪喜不喜欢买家的经纪(在offer 条件差不多的情况下)。如果对于某一房子特别喜欢的买家,还可以写信给卖家,说明自己家庭的状况、为什么想要买这个房子,买下以后对家庭的重要性及影响等等。也许因为某些地方,触动了卖家的心,让他们选择了你的offer。

CONGRATS
如果大家在写offer 方面遇到任何问题,可以私信主页君,我们的团队会在第一时间内给你最大的帮助!

Author: Maggie Li 房产专家

根据国内首家海外置业平台外居乐的一份报告显示,”在全美范围内,美国房产市场持续上升,在17年3月到18年3月期间,全美房屋的房价全年平均同比上涨7.0%;而18年3月份比18年2月则增加了1.4%。”最近更是由于天气的转暖,不少有买房意愿的“刚需”纷纷出动。

买房者: 现在房价那么高,是泡沫吗?利率目前是多少?波士顿的房子为什么那么旧。。。。
房产经纪: 我~!@##¥%……&

主页君最近被问到各种各样的问题,于是乎决定给大家发一个扫盲贴,来普及一下在美买房的小知识。

美国为何这么多二手房

在美国房产市场有句名言:Location! Location! Location! 不管是投资还是自住,地段都是最最重要的因素之一。一般地段好、交通方便、社区安全性高的房子都聚集在繁华的市区,而这种地方很少有新建的房子出售,即使有,价格也不是一般人可以承受的。这就是为什么在美国买房会有很多的二手房。

小编语
很多中国的买家也渐渐地能够接受二手房了,特别是古老的有历史文化底蕴的房子,更是受到买家的青睐。

美国的房子为何大多用木头建造

北美木结构的房子是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一,具有结构轻,抗沉降,抗老化的特点。木材的价格要远远低于混凝土,一般四层楼以下的房子规定要用木头来建。而且木质结构的房屋容易维护,方便装修,倘若想要DIY 一下,完全可以自己动手。此外,木质的房子通风性强,冬暖夏凉。

小编语
木质房屋由于天生具有“以柔制刚”的特征,在地震发生时还能大大地降低受损的程度。但是木头容易招来白蚁,因此在购买美国房子时不要忽视了对白蚁的检测。

买房什么朝向好

我们中国人都非常讲究风水和朝向,喜欢坐南朝北的房子,但是美国人似乎却没这个概念。房屋一般很少有正南正北的, 面向东西向的甚至更多, 这样一来每个房间都会有阳光。所以我们中国买家购买时也需要放宽一下要求,入乡随俗。

据说判断房屋的朝向, 大多时候仅仅从街名就可以看出来:比如街名后缀为Ave的是东西朝向, 后缀为Road,Street或Drive的是南北朝向, 后缀为Court, Place的一般是小路尽头, 一排房屋围城一个圆圈, 没有正南正北的讲究。

小编语
国内有些风水的讲究还是很有意思的,例如,房子不能对着大马路, “路冲“。门前不宜见有电线杆、街边路灯柱,”顶心煞”。其实,都是仁者见仁,智者见智。

美国的公寓如何隔音

在美国住过公寓的朋友们,可能都亲身体验过公寓的隔音效果。那怎样才能更好地隔音呢?可以从三方面入手: 1. 墙壁。可以在墙面之间加装隔音板,或在夹板墙中做隔音棉;或在墙面装修上,让墙面有些凹凸,比如使用壁纸、壁布等材料来做些装饰。2. 地板。购买静音地板或是在地板上铺一层厚地毯;3. 天花板。用专业的隔声材料做专门的隔音吊顶;4. 家具。木质家具吸音功能好。例如将书柜放置在与邻居家相邻的墙壁前用来适当阻隔邻居家传来的声响。

小编语
购买公寓(Condo)或是联排别墅(Townhouse) 时,私密性和处理权都会受到一定程度的影响。因而买家需要提前做好准备。

麻州哪些镇享受房产自住税减免

与中国不同,美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权,不用担心被强拆,但需要每年缴纳一定数额的房产税。在征收美国房产税的同时,美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是针对自住屋,亦在鼓励业主自住。在麻州,实施自住房地税减免政策的城镇一共有12个,分别是:波士顿市区、布鲁克林 (Brookline)、剑桥(Cambridge)、水城 (Watertown)、沃尔瑟姆(Waltham)、萨默维尔(Somerville)、切尔西(Chelsea)、莫尔登(Malden)、马尔伯勒(Marlboro)、楠塔基特(Nantucket)、萨摩塞特 (Somerset)、蒂斯伯里(Tisbury)。

小编语
注意:自住房的优惠需要在结算房产税之前向政府申请。一旦申请成功了,这种优惠之后每年都可以享受!平均每年有$1000-2000的减免额。

什么是除铅房

美国的一些房屋在建造过程中会使用含铅油漆和铅管,铅对孕妇和儿童的身体健康都有很大的影响。麻州在全美国也算是对铅要求很严的州,规定1978年以前的房子,是不能出租给带6岁以下小孩的家庭,因为小孩子可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里而影响智力。除非房东有除铅证书证明房子已经除过了铅。否则,房东要出租给这样的群体,就必须对房屋进行除铅处理。

小编语
房东不能因为申请人家庭中有6岁以下的小孩就拒绝出租房屋,这是违法的。也不能因为房客明知道没除铅愿意自己住就让其居住,一旦小孩子出现铅中毒,还是房东的责任。

美国的产权拥有问题

美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油、金矿也归这个土地业主所拥有。

独栋别墅(SINGLE FAMILY),房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权,同时也有负责维护自家庭院和物业的责任。例如铲雪、除草等。

公寓 (CONDO),每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。大部分公寓都有业主委员会(HOA)。社区内部的公共空间,如走廊、电梯、车道、娱乐休闲设施等,则由社区内所有住户共同拥有。

联排别墅(TOWNHOUSE) : 联排别墅的所有权归业主所有,有的会有自己的庭院和车库,但是有些却没有。联排别墅有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。

小编语
在买卖过户时一定要保证产权的干净! 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权或限制, 这可能会间接影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修盖, 也就直接影响产权的价值。

非美国居民在美卖房如何报税

非美国居民在出售美国房地产时,必须将部分卖房的钱预扣下来纳税。联邦要预扣15%的房屋售价(已经由过去的10%增加到15%了)。扣除的数额并非最终的缴纳税额,只是预付。因为通常情况下,非美国税法居民的外国人是不用报税的,如果国税局不收预扣税的话,就没有办法保证外国人合法缴纳收益税。

小编语
外国人购买美国房地产后,应该申请社会安全号码(SSN)或者报税号码(TIN),在明年4月15日填交税表,再正确计算应交(或应补)的税额,多退少补。

是不是豁然间茅塞顿开?倘若还有其他问题,可以私信主页君进行详细咨询!

Author: Maggie Li 房产专家

最近天气渐渐转暖,房市也开始慢慢复苏。积压了一个冬天的房源,顿时如雨后春笋般地冒了出来。然而即使这样,很多买家还面临着在波士顿有钱也抢不到房子的尴尬局面。

波士顿因其得天独厚的条件:历史文化悠久、世界知名高校云集,科技制药发达等,成为了一块宝地。各地的学生学者、精英人士和投资商都蜂拥而至,使得近年来房价持续上涨,房产库存不断减少。

先拿租金举例。今年3月,波士顿的公寓平均房租在$3051,与去年$2820的房租相比,增长了7.57%。一室的公寓,房租平均每月在$2636,比去年增长了10.96%;两室的房租平均在 $3306, 比去年增长了11.16%。

在过去的半年中,波士顿公寓的房租上涨了$71(2.4%)。一室的公寓上涨了$74,两室的公寓上涨了$82。

房租,从侧面反映了房价。一个区域房价的高低,和租金有着密不可分的关系:租金上涨能推动房子市场价值的上涨。那么到底波士顿各区域的租金和房价目前呈现什么样的关系呢?

根据房产研究公司 Neighborhood X 发布的报告可知,波士顿市目前房价最低的三个区域是: Mattapan ($264/平方尺), Hyde Park ($279/平方尺), 和 Roslindale ($335/平方尺)。在波士顿北面的Chelsea ($252), Malden ($268), 和 Everett, ($274),是大波士顿地区(非波士顿范围)中房价最低的。

在 Chelsea 和 Malden 的房价都是年房租的10.8 倍。在Everett这个区,不仅房租会高,房价与年房租之比也相对高一些,达到了11.72。

当然,随着区域越来越抢手,房价与年房租比也会上升。换句话来说,当一个区域的房子产生高的投资回报后,投资者就会大量涌入进行购买。当该区域变得更火的时候,其投资回报率又会下降,原因是购买价格飙升,房租已经赶不上房价了。

举例来说,Hyde Park 的房价是年房租的12.56 倍,Roslindale 是13.43 倍。这就表明了屋主们愿意付比住在Chelsea 或Malden 更多的钱来住Hyde Park 或是 Roslindale。

在更热门的区域,例如后湾 (back bay )或是南区(south end), 房价可以达到年房租的20-30倍以上。

最近很多客户都在问主页君,波士顿的房价是不是已经达到顶峰,还是否会上涨?

主页君也非神算,无法预知未来的走向。不过由于波士顿地区留学生和技术人员很多,他们更偏向租房,因此租金市场一直保持平稳。即使在08年经济危机期间,波士顿租金仍然保持每年5%-10%的增长。波士顿的房产总体来说还算比较稳定抗跌的。

Author: Wenny

昨天我维护的房子四个冻了......

1.这是一个新装修的双家庭,在阁楼里面新装了空调给楼上的Unit, 原来地下室的炉子就废弃了。如果地下室有两个炉子,就像两架轰隆隆的暖气;现在只剩下一个,昨天就冻了。好多房主喜欢把热水管包起来,其实节省下来的暖气费和冻水管造成的损失比起来,就是九牛一毛。如果要包,也应该把冷水管包起来。支起了三个电暖器,到了下午总算缓过来了。注意不要用吹风机对着管子使劲吹,管子里面的冰是化了,回头管子也漏了。天冷的时候,地下室可以放一个电暖器,最好是密封式的油汀电暖器,可以自动断电,安全过夜。等跑到Home Depot 一看,不管什么样的电暖器都被买光了。想起2012大水的时候,Sump pump 的架子被搬空,客人开车到New Hampshire才买到。这回想买脱销的电暖器,估计要一路向南再向南开。

2. 还是一个新装修的房子。装空调的时候Half Bathroom里面没有装热气出口, 师傅说不需要。 我专门和 Town 里面的inspector确认过。房客放假关了门走了(如果厕所门开着也不会有事),结果水龙头和马桶水箱里面的水都结冰了。夜里把师傅找回来又加了一条加热气管,拖不起,理由是我买不到电暖器了。 

3. 第三个房子漏水漏的实在冤枉,Buderus boiler竟然自己熄火了。Buderus boiler在炉子里面绝对是高大上的代名词,有很多智能控制。估计是太冷了,就索性关闭了。到了下午又莫名其妙的自己工作了,我们赶紧取消了水工的预约,要知道这个时候的水工都是天价才叫的来。记得我有一个客人Boiler忽然熄火了,水工来了按下一个按钮就收250。客人都要哭了,说你就按了一个按钮,水工说可是我会你不会啊。

4. 这次是厨房没有水了。厨房的水池靠着外墙,美国的房子都是这么设计的,这样主妇洗菜的时候可以看见后院。在寒冷的天气里面,不能只喝给自己喝一杯热茶,一定要把你的房子提高平时的温度使劲加热。哪怕你不怕冷,可老房子隔暖差,说不定哪里就冻漏了。把Sink和Vanity的木头柜门打开,让房子里面热气进去循环,另外打开水龙头慢慢滴答,也可以防冻。

冬天总会过去的,祝大家新年愉快!

Author: 徐赵婉蓉

最近在带客户看房的过程中遇到关于房屋坐落洪水区域划分近期有较大改变的情况。比如据报道昆士市新近颁布的的洪水区域划分地图,将于今年6月9日正式生效,把1400间房产划入洪水区,把2700间房产提高了洪水风险等级。其它城镇也有类似的举措,尽管新地图的生效时间会有所不同。这样,被新近划入洪水区的房屋就有可能被要求购买洪水保险。对于不少房屋拥有者来讲又是一笔增加的费用。也会影响到买家对购买这类房产的兴趣,从而影响此类房产的销售。由于这是近期房屋买卖双方普遍比较关心的问题,因此就这方面的疑问做个简要的回答。

问:谁需要购买洪水保险

答:任何坐落在洪水区的房屋都建议购买洪水保险。但是只有屋主向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪灾高发区域,联邦政府明令规定需要购买洪水保险。其它情况,屋主可以选择购买或者不购买。

问:为什么我的房屋按揭贷款银行要求我购买洪水保险?

答:如果屋主或购房者向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪水高发区域,联邦政府明令规定屋主或购房者需要购买洪水保险。如果房屋坐落在中等及低风险洪水区域,联邦政府没有规定必须购买保险,但是银行仍然有权要求贷款人购买洪水保险以降低贷款风险。

问:我已经购买了房屋保险还需要购买洪水保险吗?

答:普通的房屋保险主要是保火灾及其它一些突发事件的发生给房屋拥有者带来的损失,并不包括洪水灾难给屋主带来的损失。所以如果自己所拥有的房屋是位于洪水区的话,建议购买洪水保险。

: 什么是洪水保险风险等级率地图Flood Insurance Rate Map,简称FIRMs)?

答:洪水保险风险等级图是联邦紧急灾难管理局(Federal Emergency Management Agency, 简称FEMA)用来决定房产是否坐落在特殊洪灾区域(Special Flood Hazard Area,简称SFHA)的地图。在该地图上所表注AV的区域表明洪灾高发区域,将被要求购买洪水保险。联邦政府定期会对这份地图进行更新。最近又一次进行大规模的地图修改和更新,全美各地不少原先不是洪水区的房产被划归入了洪水区,或提高了洪水风险等级。

问:洪水保险风险等级率地图(FIRMs)的修改对购买洪水保险有什么影响?

答:洪水风险等级地图的修改会对购买洪水保险基本上会产生四种影响。第一,如果房产坐落位置从中低风险区划归入高风险区,就会被要求购买洪水保险,但符合一定条件的房产可以使用Preferred Risk Policy或“Grandfathering”(两种保险金比较低的方案)来节省需支付的保险金。第二,如果房产坐落位置从高风险区划归入中低风险区,风险降低但不是完全除去,推荐继续保留保险但不是强制规定必须购买,保险金会降低。第三,区域不变但洪峰线(Base Flood Elevation)升高,会使风险增加从而保险金也增加,但是符合条件的房产可以使用“Grandfathering”方案节省保险金。第四,若风险率没有变化,则洪水保险金也没有变化。因为洪水保险风险等级地图变化会对购买洪水保险和支付保险金有影响,因此建议屋主一旦听闻所在城镇或社区有发布此类信息,请及时向保险经纪咨询有关情况。

问:坐落在洪水区的房屋我可以购买吗?

答:这要视个案而定,如果房屋是在洪水高发地区,并且房屋本身又有多次进水的记录,且没有在可预见的未来有所防范举措来对付,一般不建议购买此类房产。如果由于目前市场上挂牌出售房源紧俏,没有选择而必须购买,那么在购买价格上也应该有所补偿。如果房屋在洪水低风险区,购买洪水保险的保险金相对比较便宜,如果经济条件允许,还是可以考虑购买此类房产的。

问:如果我所拥有或计划出售的房产被划归在洪水区,应该怎么办?

答:如果你的房产被划归在洪水高风险区,在出售的时候价格很可能会低于同类房产。如果你的房产是新近被划入高风险洪水区的,并且符合规定的条件,可以使用全国洪水保险方案(National Flood Insurance Program)中的Grandfathering Rule(“祖父条款”),这样在新洪水区域地图生效前购买的低保险金率的保险可以被锁定并延续到将来。昆士的新地图正式生效是在今年的6月9日,其它城镇请访问www.floodsmart.gov查询。另外你的房产也可能符合Preferred Risk Policy保险条款,同样有机会购买保险金较低的洪水保险。这些都需要洪水保险专家来为你分析,提供对你最有利的保险方案,建议屋主尽早采取行动,找洪水保险方面的专家咨询购买合适的洪水保险。在房子其它状况良好,房价合适的情况下,买家还是会考虑购买锁定低保险金率的房产。

以上,我仅向读者们简要解释和回答作为地产经纪在房屋卖中遇到的关于洪水区域划分对房屋拥有者、购房者及房屋买卖影响的一些问题。读者中的房屋拥有者如果想更多了解自己的房子是否在洪水区域内及洪灾风险等级程度,及有关政府政策,请向您房屋所在市镇的有关部门查询。如果您居住在昆士市,您可以向City of Quincy Engineering Department查询,地址是55 Sea street,Quincy, MA 02169. 该部门的电话是617-376-1937。如果您需要了解更多洪水灾难及洪水保险方面的问题,还可以查询美国政府网站: FloodSmart.Gov 以及Msc.Fema.Gov。如果您需要购买洪水保险,请向执有牌照的保险经纪咨询,选择最适合您情况的保险。如果您有房屋买卖的需要或问题咨询,欢迎随时电话电邮同我联系。电话:617-958-1628 电邮:info@BestBostonHome.com

Author: 徐赵婉蓉

    在过去的两年里,美国的房地产市场进入了快速的上升通道,尤其是麻省的房产市场,更是表现得如火如荼。一些学区好、交通方便的城镇,每到周末,很多上市房产都挂出了开门展销(Open House)的牌子。如果你也是购房大军中的一员,也去这些开门展销的房子处转悠一下,你就会发现,那些价位适中的待售房子里简直像是菜市场一样的人来人往,拥挤不堪。这些看房的人里有些是有买房经验的老手;有些是已经在实施购房计划,由经纪带过看房的;有些是完全没有购房经验想去了解一些情况;也还有些人纯粹去看热闹,比如去看看邻居家的房子情况怎样可以卖多少钱等。而事实上买房也确实如同买菜,经常在农贸市场购菜的家庭主妇们都知道如何购买物美价廉的好菜是有一套门道的,挑选房子也一样是有些讲究的。如果你是首次买房者,特别是新来乍到美国,对于如何在美国挑选房子心里没有底的,今天就来向你介绍美国房屋的一些情况,以及该如果挑选房产,什么样的房子可以购买,什么样的房子则应该尽量避免,我在这篇文章中讲的是自主房的挑选,投资房的挑选会有所不同。

    选房子的第一要点仍然是毫无悬念的选“地点”,无论在哪里买房地点绝对是首要条件。不过选房选地点的概念虽然简单,但里面还是有些需要注意的地方。比如说以前未到美国之前,买房子的好地点的概念是在大城市的闹市去,越是市中心房子越是值钱。诚然,在美国诸如纽约、旧金山等一些繁荣发达的大城市,确实如此。可是假如像底特律等一些经济非常不景气的大城市,城市里的房子并不值钱。美国是个城乡差别很小的国家,除了在大城市上班的单身贵族们,或者特别需要享受城市豪华的富豪们选择在市中心购买房产以外,一般美国家庭通常都会选择在空气新鲜,环境优雅安逸的郊外甚至乡村购置房产。而华人客户选房的城镇一般分为两类,一类是交通特别方便,有公交系统,有地铁通勤火车,华人生活设施便利的地方购买房产,在麻省居住大波士顿地区的华人首选的这类城镇有Quincy、Malden等,普通独栋单家庭房价在30万到50万之间;另一类是公立学校排名比较高的地方,所谓好学区的城镇,如 Lexington、Newton、Brookline、Wellesley、 Westwood、Weston、Hingham 、Belmont、Winchester、Concord、Sharon、Acton、Wayland等(未完全罗列),就像股票市场上的绩优股,即使在美国房地产市场最低迷的的时候,这些地区的房价也只是有些波动,下跌幅度不大,然而一旦市场好转,这些地区的房价却是首先领涨,在麻省大部分地区房价有5%到8%的回升的时候,这些地区的房价已有两位数的增长,这些城镇中涨幅最高的已比2010年底房价最低谷时上升了20%左右。当然这些好学区房子因为与波士顿城的距离以及交通便利状况,价格的等级上也有所不同,如BrooklineNewton不仅学区好,离波士顿相对比较近,而且交通方便,有地铁、有轨电车、公交直达波士顿,房价相比Acton、Wayland、SharoConcord等公交系统偏远的小镇就要高出一个级别,平均独栋单家庭房价已经从前几年的六十、七十万,上升到八十、九十万左右, Brookline 更是高达一百二十万。因此这些地区对于中等或中等以下收入但又想选择为孩子选择好学区的购房者来讲无疑只能望洋兴叹。对于购房预算不怎么高,但又希望自己孩子在好的公立学校上学的购房者,可以选择 BraintreeNatick,或Needham等城市。特别要强烈推荐Braintree,这个城市的公立学校这两年来有长足进步,高中联考排名不断上升,从前只在八十几名徘徊,去年已达到全省排名第22位的高度,超过一些老牌好学区。而且它与华人生活设施便利的Quincy相邻,又是红线地铁站终点的所在地(市中心),开车也很容易上93和3号高速公路,目前普通二手独栋房房价仅在30万到50万之间。对于普通注重孩子教育但收入中等的家庭来讲无疑是个福音。

    看到这里,有些读者可能会说,等等,那么麻省最著名的哈佛大学和麻省理工大学所在的 Cambridge(剑桥)的情况又是如何呢,怎么前面归类里没有提到呢?其实这个城市的情况比较特殊。它的公立中小学的排名并不靠前,不算好学区,但是由于是世界顶级高校的所在,并且与波士顿隔河相望,所以它的独栋单家庭房价也是上百万元以上,因而一般华人家庭若为了孩子就读好的公立中小学学校,并不选择在这个城市购买房产,但若是为了以房养学就读高等院校,或作为投资,倒不失为一个很好的选择,不过通常这时候就会选购公寓房而不是单家庭。   

    我们在了解了如何在麻省选择城镇购房之后,选地点的时候,选择房子坐落的地理位置也很重要。由于篇幅的限制,我将在下期进行介绍 (未完待续)。请读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

 

Author: 徐赵婉蓉

      在上一期的文章中,我讲解了选择房屋的地点,介绍了房屋所在城镇的选择。今天我将把这个话题继续下去。在选择好房屋的所在城镇后,在城镇内的地点选择是下一步要考虑的问题。对于用来居住的房屋,一般来讲,在安静住宅区的房屋保值性,升值空间也高。在州际高速公路附近,能直接听到比较烦心的过往交通轰鸣声的地段的房子价值比较低。虽然卖家会告诉你,他们在那里已经住了好久了,习惯了就没事了,但事实上这些房子无论里面的状况有多好,刚刚经过装修更新,不仅开价会比同类房屋低,且在市场上出售的时间也会比较长。另外,对房屋的价值有一定负面影响的地段包括繁忙大街边(划双黄线的公路),车道进出有危险性;直接邻近商业用房;容易遭受污染的地方;地势低于地面的房子,容易进水、积雪或积淀汽车尾气等;或正对往来车辆的岔路口;被划归高风险洪水地区等。当然处于这样位置的房子不是完全不可以购买,但是必定会在价格上有所反映。如果购房者受预算的限制,也是可以根据各人的对这些问题的承受能力酌情考虑。

       在选择房子的时候,除了考虑地段之外,房屋的户型及结构功能也是必须要考虑的一个方面。 住宅房屋的户型从建筑结构分有很多种,不同的年代会推出不同的流行设计风格。选择房屋的户型不仅仅是美观的问题,而是直接与使用功能有关系。在麻省地区比较常见的户型有殖民式Colonial, 维多利亚式Victoria, 平房Ranch , 一层半平房Bungalow, 都铎式 Tudor, 农舍式Cottage, 科德角式Cape Cod 。一般来Colonial 殖民式的房屋是两至三层,带有地下室,一楼主要是客厅、厨房及饭厅的所在,二楼则为卧房,建筑结构对称平稳,室内设计比较实用,面积有效使用率比较高,深受广大购房者的青睐,是最受欢迎的一种户型。Victoria维多利亚式的房屋一般也是两至三层,带有地下室,设计上更注重建筑外部的美观,屋顶错落有致,外墙方圆搭配,尖顶圆柱门廊,比较漂亮。但是常常会以内部面积使用的实用性为代价。建筑形体高大,面积宽敞的房屋会感觉好些,但是对于小户型来讲,用户就会觉得内部居住面积被分割得很凌乱,还常常会在卧室、卫生间遇到比较压抑的大斜坡顶。因此维多利亚的小户型房屋受欢迎程度逊于殖民式房屋。Ranch平房只有一层,所有房间包括卧房、厨房、客厅、饭厅都在一个层面,对于家中有上下楼梯不便的老人或病人的家庭,比较愿意接受这种户型。Ranch平房有Raised ranch (抬升型)和Split Entry(跃层型)两种变型。房屋整体机构会有所抬升,地下室会有部分高出地面,越层型的房屋从正面看是一层,从背面看会比较类似于殖民式有两层结构。还有的跃层式,将卧室部分抬高于客厅、厨房及饭厅部分半层。这两种变型平房,既有平房的便利,又有楼层的起居空间,因此也是比较受欢迎的户型。至于,半阁楼Bungalow,介于殖民式及平房之间的一种户型,只所以这么说是因为这种户型具有两者的一些特征,却未必是取了两者之长。普通的半阁楼Bungalow户型的一层主要是客厅、厨房及饭厅。卧室在只有半层高像阁楼的层面,通常卧室的屋顶是大坡顶,人只能在房间的正中屋顶下方直立,两边就只能弯腰。购买半阁楼Bungalow小户型的房屋是一种无可奈何的选择,但如果是高大户型,一楼多一间或以上卧室,二楼的坡顶比较高,这样的户型倒不适为一种不错的选择。

       其它户型即房产选购更多注意事项,由于篇幅的限制,我将在以后的专栏里进行介绍 (未完待续),请读者朋友继续关注我的专栏。如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

Author: 徐赵婉蓉

2014 年对于不少人来讲可能是准备购置房产的年份,无论是首次买房用于自住,还是买房用于投资。春天一到,天气回暖,各处周末的开门展销时间(Open House),又见熙熙攘攘的热闹景象。最新专家预测,2014 年房地产市场在继续 2013 年的急速增长后仍然在上升通道中。特别是大波士顿地区,由于房源奇缺,将是个典型的卖方市场。假如屋主们因各种原因,计划在今年出售手中所拥有的房产,这确实是个非常好的时机。卖主们可能会觉得只要自己的房子一放上市场就会被一抢而走。事实上,确实有不少房子,卖方经纪只做一个周末开门展销,然后星期一或星期二收获多个买主的竞价单,然后选取一个最有实力买家的条件最好、价格最高的报价,然后就轻轻松松地以远远高于挂牌价的售价完成了房产交易。可是,假如我们来更仔细地看一下最近几个月的房产成交记录,和市场的房源情况,会发现仍然有不少房子在市场上的挂牌时间超过数月也卖不出去,或者即使出售了也比挂牌价格低很多。那么为什么同在一个热门市场或城镇,会有抢手房产和滞销房产这样大的差异呢?这主要是与售房前是否充分做好准备工作有很大关系。今天的内容就来介绍一下,哪些准备工作可以使得待售房产在市场上大受欢迎。

房产出售前第一项需要注意的是房屋的清洁工作。这点听起来很容易,似乎简直不是问题的问题。但是实际上我们看到太多的房子是连基本的清洁工作都是没有做好。而且相比起来,华人所出售的房子的清洁程度不少是有些差强人意的。比如厨房吸油烟机上油渍斑斑,卫生间没有倾倒干净的卫生桶,水渍肮脏的浴缸,白墙上染上的污迹,积满灰尘的柜子、窗框,还有非常重的菜味或说不出是什么的味道,甚至看到有小虫爬在墙上。除此以外,房子的清洁工作还包括将房子里堆放的杂物和废旧物品予以清除。即使是平时在使用的东西,如果影响房子的美观,也应该把它们统统收藏起来。

需要注意的第二项事宜是房屋是否有破损及功能上的缺陷。破烂的窗户、不能闭合的拉门、剥落的墙面、歪斜的排雨水管道、漏水的管道、漏水的屋顶等等,最好都能够在挂牌之前能够整修好。而不是期望让买家来买单。因为假如整修可能只需要花费 5000 元,然而当买家看着这栋年久失修的房子,在心目中评估这个房子价值的时候就很可能减去的是 2 万元或更多。

第三项需要注意的事项,也是很多卖主会问的问题,房子出售前是不是应该进行装修?

不少业界的专家从经验中得出的结论是,如果经济条件允许,最好可以进行适当的装修和更新。虽然麻省大部分的出售的房子都是二手旧房,但是购买者都希望能购买到刚经过更新过的,比较适合当代潮流的房子,并且愿意出相对较高的价格购买。成本收益率较好的、亦即最能增加房子价值又花费不多的装修,是剥去陈旧的墙纸,每个房间统一刷上颜色中性的油漆;除掉污渍斑斑肮脏的地毯,将地毯下的硬木地板打磨抛光;更换油漆剥落单层玻璃的窗户,使用隔热性能好的双层玻璃窗户;将卫生间和厨房更新,使用新式的橱柜和盆缸。除此以外,如果可行,最好增加一个卫生间,特别是只有一个卫生间的房子;整平爆米花天花板(Popcorn Ceiling);更换接近使用寿命的屋顶,即使还没有漏水;完成毛胚的地下室,成为增加的起居使用面积;将用油取暖的设备更换成用节能的煤气或用电设备;增加电路安培功率;如果房子外墙是单层的或日晒雨淋所腐蚀的木板,则可以进行包胶,使房子更加节能。当然在做装修的时候注意不要过度装修。上述的这些装修可以使房屋的升值超过装修成本。而过度装修则相反。当然是否过度装修是与房子价值是相对应的,对于上百万以至上千万的房产,安装豪华按摩浴缸,桑拿房,储酒间,家庭影院,功能齐全的健身房,标准尺寸游泳池,室内射击常等等是适宜的,但是普通的房子就没有必要了。

第四项很可能被人忽略,但却影响房子售价的因素是园子景观。一个美观漂亮、整修一新的前后园子会给房子徒增不少价值。而一个杂草灌木丛生或者草皮不全、土地斑驳暴露、垃圾杂物堆积的园子,给到访的潜在买主第一感觉就是房产的萧条破败,这种影响是非常潜意识的,但是却会使买方吝于出高价。

总体而言,一栋脏兮兮、又陈旧又没有适时、适当维护的房子绝对会影响大部分买主下单的兴趣,即使下单也会把价格压得比较低。除非房子有其它的升值潜质,经过装修后可以提升到的价值远超过购买和装修的总成本。

还有,第五项对房屋销售产生负面影响的重要因素是,房屋的挂牌价格过于高出合理的市场价值。很多屋主对自己的房产有深厚的感情,觉得自己的房子非常值钱;或者进行了过度装修,所以就想把售价定得很高,希望拿回成本,最好还有些赚头,何况在房源相对紧缺的情况下 。但事实上,挂牌房价太过于高出市场价值,买主会很犹豫下单,会止步观望,而房子在市场上挂牌越久越难以卖出好价钱,反而会越让人心生疑窦,是不是这间房子有什么严重缺陷,所以一直卖不出去。因此建议卖主最好让有经验的地产经纪为自己的房产做个比较正确的估价,制定合适挂牌价比较有利房子的出售。

除上所述,如果想要房子能以最快的速度、尽可能高的价格售出,还应该对房子进行美观大方的摆设(Home Staging),并且制定恰当的销售策略。如果卖主在这方面不够经验,可以聘请有经验的地产经纪来协助完成。

欢迎读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的卖房计划,需要尽快了解更多如何出售房产的信息,或者需要了解自己手中房产的价值,欢迎您随时同我联系,本公司为客户提供免费的经纪房产估价报告。详情联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

 

Author: 徐赵婉蓉

2014 年开年,主要由于天气酷寒多雪,对房地产的销售产生一些季节性影响,成交量有所下降,一方面由于买方缺乏严寒天出门猎房的热情,一方面卖方也不愿意在这样的季节买房给自己生活带来不便。但专家们预测,随着天气的转暖,房产市场很快便会回暖。所以有计划购房的读者应该尽早做好买房准备,特别是对于首次买房者来讲更需要了解买房的知识,比如购房的流程,购房前需要做什么准备,如何选择房产,购买房产的相应费用,如何选择合适的地产经纪人等等。笔者在地产经纪从业过程中切实了解到这些首次购房客户的需要,因此借此专栏简单介绍购房的完整流程,供读者参考。购房的过程大致可分以下几个过程:            

1. 初步会面。

a. 选定买方经纪人,签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约。

b. 决定购买房子的区域及条件。

c. 选定贷款公司。

2. 审核贷款条件或准备现金材料

a. 选定贷款经纪,并查核信用分数。

b. 选择合适的贷款计划。

c. 取得贷款预准信。

d.如果购房者支付现金购房,无需贷款,则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。

3. 寻找理想的房屋

a. 可上本公司网站查询 MLS 最新房源,或者搜查 Zillow.com, Trulia.com 等一些房源信息网站。

b. 或请经纪人挑选上市房屋的资料。

4. 找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额。

b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及政府规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书,买主可选择接受,再回价或放弃。

c. 一旦卖方接受价格和条款,买主缴纳诚意金,一般在 $1000 美金左右,买主按出价单上的要求进行房屋检查,房检结束,买方需当场支付房检师服务费用,一般根据房屋的大小,及工作量而定,在$300 美元到$600 美元之间,数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户,因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易继续,并取回诚意金。

5. 签署购房合约

买卖双方达成购房协议后,由卖方律师首先提供买卖细则合同草案,买方律师增加保护买方利益的条款,买卖双方过目后对合同细则没有异议后, 由买方先签署买卖合同后递交卖方,并附上订金支票(一般订金约为出价金额的 5%)给卖方经纪或律师的代管帐户,卖方再签署买卖合同,双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。

6. 提出贷款申请

买方进行贷款的过程,提交贷款公司要求的所有相关文件或资料,一般有头款証明、工作証明、收入证明,报税记录,买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候,同时派人对房屋进行估价,确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过,银行发出贷款最终通过信,并且要求买方购买房屋灾情保险(火灾,水灾),并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批,则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书,买方可根据此信提出终止房产交易程序,并取回 5% 的订金。

7. 完成过户手续

a. 过户前过户律师对产权链进行调查,保证卖主的产权没有问题,可以进行交易;买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。

b. 过户律师为买卖双方准备过户清单,买主按清单准备好头款金额(若现金交易,则余下全额购房款)以及买卖各项手续费,包括律师费,地税,部分利息,产权及灾情保险费等等。在过户时间前,以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户。

c. 过户前,买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后,产权律师负责主持产权交易,买卖双方签署各自所需签署的文件,产权律师进行资金分配,成交后将交易记录在政府房屋交易登记处完成登记。

8. 取得钥匙完成过户 

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙及其它需转交的物件,真正成为新的屋主。

b. 联系水、电、煤气供应单位,通账号转名并继续使用其服务。

以上只是简要的购房流程,每一个环节都还有不少需要注意的事项和细节没有在本文提及,请读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

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