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房地产

Author: 徐赵婉蓉

最近在带客户看房的过程中遇到关于房屋坐落洪水区域划分近期有较大改变的情况。比如据报道昆士市新近颁布的的洪水区域划分地图,将于今年6月9日正式生效,把1400间房产划入洪水区,把2700间房产提高了洪水风险等级。其它城镇也有类似的举措,尽管新地图的生效时间会有所不同。这样,被新近划入洪水区的房屋就有可能被要求购买洪水保险。对于不少房屋拥有者来讲又是一笔增加的费用。也会影响到买家对购买这类房产的兴趣,从而影响此类房产的销售。由于这是近期房屋买卖双方普遍比较关心的问题,因此就这方面的疑问做个简要的回答。

问:谁需要购买洪水保险

答:任何坐落在洪水区的房屋都建议购买洪水保险。但是只有屋主向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪灾高发区域,联邦政府明令规定需要购买洪水保险。其它情况,屋主可以选择购买或者不购买。

问:为什么我的房屋按揭贷款银行要求我购买洪水保险?

答:如果屋主或购房者向由联邦政府担保的银行进行房屋抵押贷款并且房屋坐落在洪水高发区域,联邦政府明令规定屋主或购房者需要购买洪水保险。如果房屋坐落在中等及低风险洪水区域,联邦政府没有规定必须购买保险,但是银行仍然有权要求贷款人购买洪水保险以降低贷款风险。

问:我已经购买了房屋保险还需要购买洪水保险吗?

答:普通的房屋保险主要是保火灾及其它一些突发事件的发生给房屋拥有者带来的损失,并不包括洪水灾难给屋主带来的损失。所以如果自己所拥有的房屋是位于洪水区的话,建议购买洪水保险。

: 什么是洪水保险风险等级率地图Flood Insurance Rate Map,简称FIRMs)?

答:洪水保险风险等级图是联邦紧急灾难管理局(Federal Emergency Management Agency, 简称FEMA)用来决定房产是否坐落在特殊洪灾区域(Special Flood Hazard Area,简称SFHA)的地图。在该地图上所表注AV的区域表明洪灾高发区域,将被要求购买洪水保险。联邦政府定期会对这份地图进行更新。最近又一次进行大规模的地图修改和更新,全美各地不少原先不是洪水区的房产被划归入了洪水区,或提高了洪水风险等级。

问:洪水保险风险等级率地图(FIRMs)的修改对购买洪水保险有什么影响?

答:洪水风险等级地图的修改会对购买洪水保险基本上会产生四种影响。第一,如果房产坐落位置从中低风险区划归入高风险区,就会被要求购买洪水保险,但符合一定条件的房产可以使用Preferred Risk Policy或“Grandfathering”(两种保险金比较低的方案)来节省需支付的保险金。第二,如果房产坐落位置从高风险区划归入中低风险区,风险降低但不是完全除去,推荐继续保留保险但不是强制规定必须购买,保险金会降低。第三,区域不变但洪峰线(Base Flood Elevation)升高,会使风险增加从而保险金也增加,但是符合条件的房产可以使用“Grandfathering”方案节省保险金。第四,若风险率没有变化,则洪水保险金也没有变化。因为洪水保险风险等级地图变化会对购买洪水保险和支付保险金有影响,因此建议屋主一旦听闻所在城镇或社区有发布此类信息,请及时向保险经纪咨询有关情况。

问:坐落在洪水区的房屋我可以购买吗?

答:这要视个案而定,如果房屋是在洪水高发地区,并且房屋本身又有多次进水的记录,且没有在可预见的未来有所防范举措来对付,一般不建议购买此类房产。如果由于目前市场上挂牌出售房源紧俏,没有选择而必须购买,那么在购买价格上也应该有所补偿。如果房屋在洪水低风险区,购买洪水保险的保险金相对比较便宜,如果经济条件允许,还是可以考虑购买此类房产的。

问:如果我所拥有或计划出售的房产被划归在洪水区,应该怎么办?

答:如果你的房产被划归在洪水高风险区,在出售的时候价格很可能会低于同类房产。如果你的房产是新近被划入高风险洪水区的,并且符合规定的条件,可以使用全国洪水保险方案(National Flood Insurance Program)中的Grandfathering Rule(“祖父条款”),这样在新洪水区域地图生效前购买的低保险金率的保险可以被锁定并延续到将来。昆士的新地图正式生效是在今年的6月9日,其它城镇请访问www.floodsmart.gov查询。另外你的房产也可能符合Preferred Risk Policy保险条款,同样有机会购买保险金较低的洪水保险。这些都需要洪水保险专家来为你分析,提供对你最有利的保险方案,建议屋主尽早采取行动,找洪水保险方面的专家咨询购买合适的洪水保险。在房子其它状况良好,房价合适的情况下,买家还是会考虑购买锁定低保险金率的房产。

以上,我仅向读者们简要解释和回答作为地产经纪在房屋卖中遇到的关于洪水区域划分对房屋拥有者、购房者及房屋买卖影响的一些问题。读者中的房屋拥有者如果想更多了解自己的房子是否在洪水区域内及洪灾风险等级程度,及有关政府政策,请向您房屋所在市镇的有关部门查询。如果您居住在昆士市,您可以向City of Quincy Engineering Department查询,地址是55 Sea street,Quincy, MA 02169. 该部门的电话是617-376-1937。如果您需要了解更多洪水灾难及洪水保险方面的问题,还可以查询美国政府网站: FloodSmart.Gov 以及Msc.Fema.Gov。如果您需要购买洪水保险,请向执有牌照的保险经纪咨询,选择最适合您情况的保险。如果您有房屋买卖的需要或问题咨询,欢迎随时电话电邮同我联系。电话:617-958-1628 电邮:info@BestBostonHome.com

Author: 徐赵婉蓉

    在过去的两年里,美国的房地产市场进入了快速的上升通道,尤其是麻省的房产市场,更是表现得如火如荼。一些学区好、交通方便的城镇,每到周末,很多上市房产都挂出了开门展销(Open House)的牌子。如果你也是购房大军中的一员,也去这些开门展销的房子处转悠一下,你就会发现,那些价位适中的待售房子里简直像是菜市场一样的人来人往,拥挤不堪。这些看房的人里有些是有买房经验的老手;有些是已经在实施购房计划,由经纪带过看房的;有些是完全没有购房经验想去了解一些情况;也还有些人纯粹去看热闹,比如去看看邻居家的房子情况怎样可以卖多少钱等。而事实上买房也确实如同买菜,经常在农贸市场购菜的家庭主妇们都知道如何购买物美价廉的好菜是有一套门道的,挑选房子也一样是有些讲究的。如果你是首次买房者,特别是新来乍到美国,对于如何在美国挑选房子心里没有底的,今天就来向你介绍美国房屋的一些情况,以及该如果挑选房产,什么样的房子可以购买,什么样的房子则应该尽量避免,我在这篇文章中讲的是自主房的挑选,投资房的挑选会有所不同。

    选房子的第一要点仍然是毫无悬念的选“地点”,无论在哪里买房地点绝对是首要条件。不过选房选地点的概念虽然简单,但里面还是有些需要注意的地方。比如说以前未到美国之前,买房子的好地点的概念是在大城市的闹市去,越是市中心房子越是值钱。诚然,在美国诸如纽约、旧金山等一些繁荣发达的大城市,确实如此。可是假如像底特律等一些经济非常不景气的大城市,城市里的房子并不值钱。美国是个城乡差别很小的国家,除了在大城市上班的单身贵族们,或者特别需要享受城市豪华的富豪们选择在市中心购买房产以外,一般美国家庭通常都会选择在空气新鲜,环境优雅安逸的郊外甚至乡村购置房产。而华人客户选房的城镇一般分为两类,一类是交通特别方便,有公交系统,有地铁通勤火车,华人生活设施便利的地方购买房产,在麻省居住大波士顿地区的华人首选的这类城镇有Quincy、Malden等,普通独栋单家庭房价在30万到50万之间;另一类是公立学校排名比较高的地方,所谓好学区的城镇,如 Lexington、Newton、Brookline、Wellesley、 Westwood、Weston、Hingham 、Belmont、Winchester、Concord、Sharon、Acton、Wayland等(未完全罗列),就像股票市场上的绩优股,即使在美国房地产市场最低迷的的时候,这些地区的房价也只是有些波动,下跌幅度不大,然而一旦市场好转,这些地区的房价却是首先领涨,在麻省大部分地区房价有5%到8%的回升的时候,这些地区的房价已有两位数的增长,这些城镇中涨幅最高的已比2010年底房价最低谷时上升了20%左右。当然这些好学区房子因为与波士顿城的距离以及交通便利状况,价格的等级上也有所不同,如BrooklineNewton不仅学区好,离波士顿相对比较近,而且交通方便,有地铁、有轨电车、公交直达波士顿,房价相比Acton、Wayland、SharoConcord等公交系统偏远的小镇就要高出一个级别,平均独栋单家庭房价已经从前几年的六十、七十万,上升到八十、九十万左右, Brookline 更是高达一百二十万。因此这些地区对于中等或中等以下收入但又想选择为孩子选择好学区的购房者来讲无疑只能望洋兴叹。对于购房预算不怎么高,但又希望自己孩子在好的公立学校上学的购房者,可以选择 BraintreeNatick,或Needham等城市。特别要强烈推荐Braintree,这个城市的公立学校这两年来有长足进步,高中联考排名不断上升,从前只在八十几名徘徊,去年已达到全省排名第22位的高度,超过一些老牌好学区。而且它与华人生活设施便利的Quincy相邻,又是红线地铁站终点的所在地(市中心),开车也很容易上93和3号高速公路,目前普通二手独栋房房价仅在30万到50万之间。对于普通注重孩子教育但收入中等的家庭来讲无疑是个福音。

    看到这里,有些读者可能会说,等等,那么麻省最著名的哈佛大学和麻省理工大学所在的 Cambridge(剑桥)的情况又是如何呢,怎么前面归类里没有提到呢?其实这个城市的情况比较特殊。它的公立中小学的排名并不靠前,不算好学区,但是由于是世界顶级高校的所在,并且与波士顿隔河相望,所以它的独栋单家庭房价也是上百万元以上,因而一般华人家庭若为了孩子就读好的公立中小学学校,并不选择在这个城市购买房产,但若是为了以房养学就读高等院校,或作为投资,倒不失为一个很好的选择,不过通常这时候就会选购公寓房而不是单家庭。   

    我们在了解了如何在麻省选择城镇购房之后,选地点的时候,选择房子坐落的地理位置也很重要。由于篇幅的限制,我将在下期进行介绍 (未完待续)。请读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

 

Author: 徐赵婉蓉

      在上一期的文章中,我讲解了选择房屋的地点,介绍了房屋所在城镇的选择。今天我将把这个话题继续下去。在选择好房屋的所在城镇后,在城镇内的地点选择是下一步要考虑的问题。对于用来居住的房屋,一般来讲,在安静住宅区的房屋保值性,升值空间也高。在州际高速公路附近,能直接听到比较烦心的过往交通轰鸣声的地段的房子价值比较低。虽然卖家会告诉你,他们在那里已经住了好久了,习惯了就没事了,但事实上这些房子无论里面的状况有多好,刚刚经过装修更新,不仅开价会比同类房屋低,且在市场上出售的时间也会比较长。另外,对房屋的价值有一定负面影响的地段包括繁忙大街边(划双黄线的公路),车道进出有危险性;直接邻近商业用房;容易遭受污染的地方;地势低于地面的房子,容易进水、积雪或积淀汽车尾气等;或正对往来车辆的岔路口;被划归高风险洪水地区等。当然处于这样位置的房子不是完全不可以购买,但是必定会在价格上有所反映。如果购房者受预算的限制,也是可以根据各人的对这些问题的承受能力酌情考虑。

       在选择房子的时候,除了考虑地段之外,房屋的户型及结构功能也是必须要考虑的一个方面。 住宅房屋的户型从建筑结构分有很多种,不同的年代会推出不同的流行设计风格。选择房屋的户型不仅仅是美观的问题,而是直接与使用功能有关系。在麻省地区比较常见的户型有殖民式Colonial, 维多利亚式Victoria, 平房Ranch , 一层半平房Bungalow, 都铎式 Tudor, 农舍式Cottage, 科德角式Cape Cod 。一般来Colonial 殖民式的房屋是两至三层,带有地下室,一楼主要是客厅、厨房及饭厅的所在,二楼则为卧房,建筑结构对称平稳,室内设计比较实用,面积有效使用率比较高,深受广大购房者的青睐,是最受欢迎的一种户型。Victoria维多利亚式的房屋一般也是两至三层,带有地下室,设计上更注重建筑外部的美观,屋顶错落有致,外墙方圆搭配,尖顶圆柱门廊,比较漂亮。但是常常会以内部面积使用的实用性为代价。建筑形体高大,面积宽敞的房屋会感觉好些,但是对于小户型来讲,用户就会觉得内部居住面积被分割得很凌乱,还常常会在卧室、卫生间遇到比较压抑的大斜坡顶。因此维多利亚的小户型房屋受欢迎程度逊于殖民式房屋。Ranch平房只有一层,所有房间包括卧房、厨房、客厅、饭厅都在一个层面,对于家中有上下楼梯不便的老人或病人的家庭,比较愿意接受这种户型。Ranch平房有Raised ranch (抬升型)和Split Entry(跃层型)两种变型。房屋整体机构会有所抬升,地下室会有部分高出地面,越层型的房屋从正面看是一层,从背面看会比较类似于殖民式有两层结构。还有的跃层式,将卧室部分抬高于客厅、厨房及饭厅部分半层。这两种变型平房,既有平房的便利,又有楼层的起居空间,因此也是比较受欢迎的户型。至于,半阁楼Bungalow,介于殖民式及平房之间的一种户型,只所以这么说是因为这种户型具有两者的一些特征,却未必是取了两者之长。普通的半阁楼Bungalow户型的一层主要是客厅、厨房及饭厅。卧室在只有半层高像阁楼的层面,通常卧室的屋顶是大坡顶,人只能在房间的正中屋顶下方直立,两边就只能弯腰。购买半阁楼Bungalow小户型的房屋是一种无可奈何的选择,但如果是高大户型,一楼多一间或以上卧室,二楼的坡顶比较高,这样的户型倒不适为一种不错的选择。

       其它户型即房产选购更多注意事项,由于篇幅的限制,我将在以后的专栏里进行介绍 (未完待续),请读者朋友继续关注我的专栏。如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

Author: 徐赵婉蓉

2014 年对于不少人来讲可能是准备购置房产的年份,无论是首次买房用于自住,还是买房用于投资。春天一到,天气回暖,各处周末的开门展销时间(Open House),又见熙熙攘攘的热闹景象。最新专家预测,2014 年房地产市场在继续 2013 年的急速增长后仍然在上升通道中。特别是大波士顿地区,由于房源奇缺,将是个典型的卖方市场。假如屋主们因各种原因,计划在今年出售手中所拥有的房产,这确实是个非常好的时机。卖主们可能会觉得只要自己的房子一放上市场就会被一抢而走。事实上,确实有不少房子,卖方经纪只做一个周末开门展销,然后星期一或星期二收获多个买主的竞价单,然后选取一个最有实力买家的条件最好、价格最高的报价,然后就轻轻松松地以远远高于挂牌价的售价完成了房产交易。可是,假如我们来更仔细地看一下最近几个月的房产成交记录,和市场的房源情况,会发现仍然有不少房子在市场上的挂牌时间超过数月也卖不出去,或者即使出售了也比挂牌价格低很多。那么为什么同在一个热门市场或城镇,会有抢手房产和滞销房产这样大的差异呢?这主要是与售房前是否充分做好准备工作有很大关系。今天的内容就来介绍一下,哪些准备工作可以使得待售房产在市场上大受欢迎。

房产出售前第一项需要注意的是房屋的清洁工作。这点听起来很容易,似乎简直不是问题的问题。但是实际上我们看到太多的房子是连基本的清洁工作都是没有做好。而且相比起来,华人所出售的房子的清洁程度不少是有些差强人意的。比如厨房吸油烟机上油渍斑斑,卫生间没有倾倒干净的卫生桶,水渍肮脏的浴缸,白墙上染上的污迹,积满灰尘的柜子、窗框,还有非常重的菜味或说不出是什么的味道,甚至看到有小虫爬在墙上。除此以外,房子的清洁工作还包括将房子里堆放的杂物和废旧物品予以清除。即使是平时在使用的东西,如果影响房子的美观,也应该把它们统统收藏起来。

需要注意的第二项事宜是房屋是否有破损及功能上的缺陷。破烂的窗户、不能闭合的拉门、剥落的墙面、歪斜的排雨水管道、漏水的管道、漏水的屋顶等等,最好都能够在挂牌之前能够整修好。而不是期望让买家来买单。因为假如整修可能只需要花费 5000 元,然而当买家看着这栋年久失修的房子,在心目中评估这个房子价值的时候就很可能减去的是 2 万元或更多。

第三项需要注意的事项,也是很多卖主会问的问题,房子出售前是不是应该进行装修?

不少业界的专家从经验中得出的结论是,如果经济条件允许,最好可以进行适当的装修和更新。虽然麻省大部分的出售的房子都是二手旧房,但是购买者都希望能购买到刚经过更新过的,比较适合当代潮流的房子,并且愿意出相对较高的价格购买。成本收益率较好的、亦即最能增加房子价值又花费不多的装修,是剥去陈旧的墙纸,每个房间统一刷上颜色中性的油漆;除掉污渍斑斑肮脏的地毯,将地毯下的硬木地板打磨抛光;更换油漆剥落单层玻璃的窗户,使用隔热性能好的双层玻璃窗户;将卫生间和厨房更新,使用新式的橱柜和盆缸。除此以外,如果可行,最好增加一个卫生间,特别是只有一个卫生间的房子;整平爆米花天花板(Popcorn Ceiling);更换接近使用寿命的屋顶,即使还没有漏水;完成毛胚的地下室,成为增加的起居使用面积;将用油取暖的设备更换成用节能的煤气或用电设备;增加电路安培功率;如果房子外墙是单层的或日晒雨淋所腐蚀的木板,则可以进行包胶,使房子更加节能。当然在做装修的时候注意不要过度装修。上述的这些装修可以使房屋的升值超过装修成本。而过度装修则相反。当然是否过度装修是与房子价值是相对应的,对于上百万以至上千万的房产,安装豪华按摩浴缸,桑拿房,储酒间,家庭影院,功能齐全的健身房,标准尺寸游泳池,室内射击常等等是适宜的,但是普通的房子就没有必要了。

第四项很可能被人忽略,但却影响房子售价的因素是园子景观。一个美观漂亮、整修一新的前后园子会给房子徒增不少价值。而一个杂草灌木丛生或者草皮不全、土地斑驳暴露、垃圾杂物堆积的园子,给到访的潜在买主第一感觉就是房产的萧条破败,这种影响是非常潜意识的,但是却会使买方吝于出高价。

总体而言,一栋脏兮兮、又陈旧又没有适时、适当维护的房子绝对会影响大部分买主下单的兴趣,即使下单也会把价格压得比较低。除非房子有其它的升值潜质,经过装修后可以提升到的价值远超过购买和装修的总成本。

还有,第五项对房屋销售产生负面影响的重要因素是,房屋的挂牌价格过于高出合理的市场价值。很多屋主对自己的房产有深厚的感情,觉得自己的房子非常值钱;或者进行了过度装修,所以就想把售价定得很高,希望拿回成本,最好还有些赚头,何况在房源相对紧缺的情况下 。但事实上,挂牌房价太过于高出市场价值,买主会很犹豫下单,会止步观望,而房子在市场上挂牌越久越难以卖出好价钱,反而会越让人心生疑窦,是不是这间房子有什么严重缺陷,所以一直卖不出去。因此建议卖主最好让有经验的地产经纪为自己的房产做个比较正确的估价,制定合适挂牌价比较有利房子的出售。

除上所述,如果想要房子能以最快的速度、尽可能高的价格售出,还应该对房子进行美观大方的摆设(Home Staging),并且制定恰当的销售策略。如果卖主在这方面不够经验,可以聘请有经验的地产经纪来协助完成。

欢迎读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的卖房计划,需要尽快了解更多如何出售房产的信息,或者需要了解自己手中房产的价值,欢迎您随时同我联系,本公司为客户提供免费的经纪房产估价报告。详情联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

 

Author: 徐赵婉蓉

2014 年开年,主要由于天气酷寒多雪,对房地产的销售产生一些季节性影响,成交量有所下降,一方面由于买方缺乏严寒天出门猎房的热情,一方面卖方也不愿意在这样的季节买房给自己生活带来不便。但专家们预测,随着天气的转暖,房产市场很快便会回暖。所以有计划购房的读者应该尽早做好买房准备,特别是对于首次买房者来讲更需要了解买房的知识,比如购房的流程,购房前需要做什么准备,如何选择房产,购买房产的相应费用,如何选择合适的地产经纪人等等。笔者在地产经纪从业过程中切实了解到这些首次购房客户的需要,因此借此专栏简单介绍购房的完整流程,供读者参考。购房的过程大致可分以下几个过程:            

1. 初步会面。

a. 选定买方经纪人,签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约。

b. 决定购买房子的区域及条件。

c. 选定贷款公司。

2. 审核贷款条件或准备现金材料

a. 选定贷款经纪,并查核信用分数。

b. 选择合适的贷款计划。

c. 取得贷款预准信。

d.如果购房者支付现金购房,无需贷款,则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。

3. 寻找理想的房屋

a. 可上本公司网站查询 MLS 最新房源,或者搜查 Zillow.com, Trulia.com 等一些房源信息网站。

b. 或请经纪人挑选上市房屋的资料。

4. 找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额。

b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及政府规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书,买主可选择接受,再回价或放弃。

c. 一旦卖方接受价格和条款,买主缴纳诚意金,一般在 $1000 美金左右,买主按出价单上的要求进行房屋检查,房检结束,买方需当场支付房检师服务费用,一般根据房屋的大小,及工作量而定,在$300 美元到$600 美元之间,数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户,因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易继续,并取回诚意金。

5. 签署购房合约

买卖双方达成购房协议后,由卖方律师首先提供买卖细则合同草案,买方律师增加保护买方利益的条款,买卖双方过目后对合同细则没有异议后, 由买方先签署买卖合同后递交卖方,并附上订金支票(一般订金约为出价金额的 5%)给卖方经纪或律师的代管帐户,卖方再签署买卖合同,双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。

6. 提出贷款申请

买方进行贷款的过程,提交贷款公司要求的所有相关文件或资料,一般有头款証明、工作証明、收入证明,报税记录,买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候,同时派人对房屋进行估价,确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过,银行发出贷款最终通过信,并且要求买方购买房屋灾情保险(火灾,水灾),并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批,则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书,买方可根据此信提出终止房产交易程序,并取回 5% 的订金。

7. 完成过户手续

a. 过户前过户律师对产权链进行调查,保证卖主的产权没有问题,可以进行交易;买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。

b. 过户律师为买卖双方准备过户清单,买主按清单准备好头款金额(若现金交易,则余下全额购房款)以及买卖各项手续费,包括律师费,地税,部分利息,产权及灾情保险费等等。在过户时间前,以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户。

c. 过户前,买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后,产权律师负责主持产权交易,买卖双方签署各自所需签署的文件,产权律师进行资金分配,成交后将交易记录在政府房屋交易登记处完成登记。

8. 取得钥匙完成过户 

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙及其它需转交的物件,真正成为新的屋主。

b. 联系水、电、煤气供应单位,通账号转名并继续使用其服务。

以上只是简要的购房流程,每一个环节都还有不少需要注意的事项和细节没有在本文提及,请读者朋友继续关注我的专栏,如果您有近期的购房计划,需要尽快了解更多购房方面的信息,欢迎您随时同我联系。联系电话 617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com 您也可以访问我们的网站 www.BestBostonHome.com, 阅读更多关于房产买卖及投资知识以及房地产市场动态新闻。

Author: 徐赵婉蓉

      无论有没有在2013年被卷入抢房热潮,几乎每个人都知道美国房地产市场已经开始经历着从2008年以来的大幅回升。房地产再次成为了人们热门话题。在跨入2014年之际,人们不免要对房地产市场进行新一轮的预测和展望。 在这之前,让我们先回顾一下2013年的房地产市场的情形。

      2013年的房地产市场就像一锅越烧越热的汤里忽然加了一瓢冷水进去。起先的时候由于受历史最低的房贷利息,以及市场上待售房产存量日益吃紧的影响,再次引发了类似2004年至2006年之间发生的房屋竞相加价抢购的热潮,将房地产的价格向高处迅速推升。但是到了第四季度房贷利息调高的冷水突然泼来,似乎对房价急速上涨的势头有了一定的遏制作用,但是对房地产市场这锅开水的冷却程度似乎并不强。虽然有的地区有报道待售房产存量略有回升,但总体来讲市场上房产存量仍然是相当偏低,供不应求的状况并没有得到多大缓解。

       因此到了2014年,房地产市场继续进行着多空双方的争辩。多方认为房地产市场上房产存量的仍然会驱使着价格上扬;贷款利息虽然有所调高,但从历史上看仍然是处于底部位置;银行对贷款人的信用要求标准虽有所提高但没有继续这个趋势,而房价的抬升可能还会促使银行放宽要求;更重要房屋贷款的拖欠现象得到大大缓解。虽然有个别州仍有为数不少的因贷款人无力偿还贷款而被没收的房产仍待进入市场,但最糟糕的房贷危机问题已经成为过去。而空方则认为,目前的市场复苏不过是建立在联储政策调控的海市蜃楼。由于极低的房贷利息,使得很多投资集团大量收购房产用于投资出租,以获取最佳的投资回报率,仅两年的时间将房产价格推高了近20%,加上利息又上升的话,对于很多首次买房者来说是难以承受的,这样势必会导致成交量的下降,影响房价的继续上升。而一旦投资者发现出租市场没有想象中的好时候,可能又会大量抛售的房产以套取房价急速上涨后的即得利益,这样对房产价格又是另一次的打压。而银行现在正面临着再次收紧贷款标准的政策调控,所以也不能指望靠银行放松信贷标准来推进房价上升。

       那么2014年房地产市场的价格到底会继续上升还是下降,多空双方谁会胜出?我们需要来看几个方面的影响因素。

       第一,市场上的待售房产存量会上升吗?房价上升的最重要原因是由于待售房产存量的短缺。房产供不应求必然导致房产上升。从现在来看,被没收拍卖的房产数量一路下降,房屋拥有者也没有迹象会一窝蜂地准备抛售手中房产,而新房的建设与推向市场的速度仍然没有恢复到正常的水平。所以房产存量的短缺状况并没有得到真正的缓解,所以驱动房价上升的内在压力仍然很大。

       第二,地产开发商的新房建设是否有大幅回升?尽管房价已有了强势的回升,但是新建房活动状况仍然没有这么活跃。部分原因可能是因为新建房的建造成本较高,售价一般要高出旧房很多,市场房价虽然回升,但是房价的价格还没有回升到足够的高,使得那些想要房屋升级的买家可以有足够多的净资产来支持他们升级购买新建房产。所以房价仍有上升空间。

       第三,房屋贷款的信用标准会放宽还是抽紧?银行在审批上虽然可以有所松动,不会像过去几年那么严格,但是银行也正面临着政府新颁发的更加严格的信用资格审批的法规调控。对于自雇者,或靠佣金、奖金或小费收入的计划购房者来说仍然很难从银行获取贷款。这种情形减少了买方的数量,需求的缓和可能遏制房价的上升。

       第四,机构投资者大量收购的房产会出现什么样的情形? 过去两年有些房地产投资机构收购了成千上万低价房产用于出租,收购地区主要是在那些银行没收拍卖率很高的地区。这些机构投资者的资金投入稳住了这些地区房价继续下滑的势头。不过当最初的收购热潮过去后,情形又会如何呢?很多银行和贷款机构向这些投资公司收购房产提供融资,那么在那些地区的租金收入可以支持得住投资房东的贷款债务及其它房产出租管理成本吗?如果不能是否会再次引发银行没收房产浪潮,使得市场又向下滑去。

       第五,房价会在什么时候上升一个程度使得购房者无法承受?房价的上升是把两刃刀。一方面房价的上升使得房产拥有者获得更多的净资产,使得这些人的房产被银行没收的可能性大大地减少。而另一方面,房价的大幅上升必然导致贷款贷款的人的每月供房债务大幅度提升,使得供房成为一件很艰难的事。如果这部分需要贷款购房的工薪阶层没有经济能力购买房产的时候,对房产市场的继续繁荣必定带来负面影响。

       所以,2014年的房地产市场是牛是熊现在来确定实在还为时过早,不过大部分房地产的从业人士以及分析家对市场持较为乐观的态度,认为房价仍会在一定程度上上涨,只是不会像2013年那样疯狂,而是以相对比较平稳的方式继续上升。这对于那些经济实力不是强大到可以去赢得激烈的房屋竞拍,但确有需要购买房产自住的潜在购房群体来说无疑是个不错的消息。

       欲了解更多关于2014年房地产市场信息,请继续关注本公司“市场新闻”栏目的文章,或注册成为本公司投资俱乐部会员,我们会自动将房地产市场的最新信息发送进您指定的电子邮箱。

Author: 徐赵婉蓉

迦南美地产业有限公司  徐赵婉蓉

    美国房地产市场经过几年在低谷的徘徊和挣扎,从2011年开始复苏,到去年2013年底,可以看到不少地区的房价已经或接近回升到2005到2006年最高峰的水平。一些特别受购房者青睐的地区,如麻省的Brookline, Cambridge, Newton, Lexington等城镇的房价已远远超过上一波地产高峰,从2009年底到2013年底平均有20%左右的涨幅。市场上待售房产的挂牌价已让普通工薪收入、需要贷款的购房者心生畏惧。不少购房者开始踌躇,2014年的房价会回落吗?现在仍然是购房的好时机吗?是继续等待观望还是全力抢入市场呢?

    应该说购买房产除了用于自己居住及使用的目的以外,其实也是一种投资。既然是投资,那么就应该像操作其它任何一种投资一样,必须要对市场有更多地了解和进行分析,以做出最佳的合适自己情况的投资策略和计划。

    纵观目前市场上专家们的分析,看涨看跌的都有,大部分的意见认为2014年的房价仍然会处于上升通道中,只是涨幅却会有所缓解。一般来讲,在一个自由贸易市场里,推动市场最主要和最基本的要素就是供需关系。房地产市场也绝不例外。所以现在也从这两个方面来看一下:

    在需求方面,最大的限制因素是来自于银行贷款方面的政策缩紧。从全美地产经纪联合会(National Association of Realtors)提供的数据信息来看,2013年11月份贷款审核通过的购房贷款者平均信用分是756,最低审批通过的信用分是729。而历史上来看获得审批通过的贷款者平均信用分只有720分左右。银行明显提高了对贷款者信用分的要求。除了提高信用要求意外,对于收入与债务比的要求也在提高。以前总债务(包括房贷及其它信用债务)与总收入比(Debt to Income Ratio)可高达45%或更高,但是目前却比较严格控制在38%左右,以保证贷款者的收入除去日常开支外有充裕的数额用于支付房贷。审批标准除了这两个硬指标外,其它方面诸如贷款人的净资产状况,工作稳定状况,居住稳定状况等等也都有比较严格的控制。而且不要期望这种严格的审判状况近期会有所放松,最近新颁布的Dodd-Frank法案就是针对预防高风险的贷款者及贷款方案进入房地产市场而施行的。除此以外,银行的房贷利息大幅升高不仅在一定程度打击了贷款购房的积极性,另外也使得更多的贷款者受收入的限制而不能通过债务与收入比的贷款审批门槛。 如30年房贷利息从前段时间的平均3.34%上升到目前的平均4.48%,这意味着,按照30年贷款还款年限,30万的贷款金额计算,每月的供款从$1320增加到了$1516,也就是说现在用贷款购房要比早些时间购房贷款,每月要多支付近$200美元。如果贷款金额更高的话,多支付的金额当然还会更高。

    除了银行方面的影响,削弱需求的另一个因素是已经上涨到一定高度的房价因素。从S&P/Case-Shiller 房价指数来看,过去一年全美房价已经比去年同期上涨了11.2%,而某些热门城镇及地区,除了上述提到的麻省的一些城镇外,加州及亚利桑那州的房价上涨也已经超过20%。高昂的房价对于需要贷款购房的首次买房者来说确实是难以攀登的高峰。

    虽然银行审批条件变得苛刻及迅速上涨的房价无疑打压了首次买房者的需求,然而对于已经有一定经济基础、信用记录优秀的房屋拥有者来讲却又无疑是个福音。房价的上涨使得他们在前几年购买的房产净资产上升,从而使得计划购买升级房产(更高一个档次)成为切实可行。无形中增加了对高端价位房屋的需求。另外,这些房屋拥有者中还有不少人将房屋的净资产套现来购买投资房产用于出租,因而又促进了对投资房产的需求。因此在需求方面来看抑制和促进需求的两方面压力都有。

    接下来再来看一下房屋的供应方面,就会发现房产的供应仍然非常紧张,市场待售房产的储备量仍然在很低的水平徘徊。原因大致有四点:第一由于房价的上涨使得很多原先处于负资产的房产扭亏为盈,因为无力支付贷款被银行没收进行法拍的概率大大降低,因此被银行没收放到市场上强行出售以抵偿贷款的此类房屋储量相应大幅下降;第二,由于银行贷款审批标准要求的提高,对于新建房的地产开发商获得贷款用于建房,也同样面临贷款申请不被获得批准的状况,这在一定程度上使得新建房的上市数量不能满足市场的需要。第三,由于房地产市场的回升,使得不少手握重金的房地产投资者,不再犹豫观望,纷纷抢入市场大量收购房产,进一步导致房产的热销而使得房屋供应变得非常紧张;第四,正常平稳市场情况下,房屋出售者一边将自己的房屋挂牌上市,同时寻找另外一间想要购买的房产,一买一卖,所需时间基本一样,市场房源储备一进一出,也可以持平。但是目前由于房源突然紧俏,不少卖房者发现在自己还没有购买到新的合适的房子以前,短短几天自己的房子已经卖出去了,结果会变成自己没有地方过渡居住。因此在这样的担心驱使之下,这些售房者一边加入了购房抢房的大军,一边却迟迟不把自己的房子挂到市场上出售,结果就产生了越多人买房却越少人卖房的现象,更加剧了供需的紧张状况。

    因此综上所述,2014年的房产市场的上升趋势仍然会保持,但是由于首次购房者入市购房变得相对困难,房产需求受到一定程度的抑制,因此其上升势头会有所缓和。想要了解更多的地产买卖知识和信息,或者您有买房卖房的需要,欢迎随时同笔者联系,电话:617-958-1628,电邮:info@BestBostonHome.com. 或访问网站:www.BestBostonHome.com .

 

Author: 徐赵婉蓉

      如果您想顺利成功地购得理想的房屋,或者顺利地以最高可能的价值出售您的房产,寻找合适的地产经纪是首先的、必要的、也是关键和重要的环节。有些人以为现在是互联网络的时代,非常容易获得房产买卖的资讯,自己上网找了房子,直接同卖方联系、谈判价格,这样卖主可以把需要花在地产经纪人身上的佣金节省下来,还价余地更大,买主便可以得到更便宜的房价。但这实际上是个认知上的一个误区。

       原因有三:
       第一,如果这是卖主自售的房产,大多数卖主偏爱自己的房子,在房屋拥有期间花过很多的心思、精力以及金钱上的额外追加投入,因而在出售的时候,因无可避免的心理因素,常常不能客观按市场价合理估计自己房产价值,调查显示,屋主自售的挂牌价往往高于市场价值,即使没有经纪的佣金,最后也不见得能谈到合理的价格。

        第二,购房的所得的实际利益,不能完全按照价格来计算,除了房产本身的状况和价值,房产买卖和房产拥有期间还牵涉很多法律程序、产权责任、房屋保险等一系列的问题。如果不是从事房地产的人,通常在这些方面都是知识不足,经验不足,一个不周全便可能埋下隐患,所带来的后续麻烦不一定是钱可以衡量。在麻省虽然规定必须由律师起草买卖文件和执行过户,但是律师通常也就只负责这两方面任务。对于卖方而言,律师也不会告诉你如果最快已最高的价值出售你的房产;对于买方而言,律师不会告诉你选购房产注意事项,哪些房子可以买,哪些不建议买;不会去实地考察房子的实际状况;不会告诉你房检要注意那些事项,哪个房检师比较好,也不会为你去做房屋价值报告等等很多房产经纪所提供的服务。

       第三、如果买卖双方中,一方使用了地产经纪来更多地保护自己的利益,而另一方却没有,这一方便处于相对不利的地位,自己的利益很有可能不能得到保障。有人以为地产经纪可以代表双方的利益,虽然在麻州法律上认可在买卖双方都同意的情况下,地产经纪可以同时代理买卖双方的业务,但不表示可以完全公正地代表双方的利益,因为这是具有内置性的利益冲突存在,就像律师不可同时为控辩双方辩护一样。所以无论你是卖方还是买方,都需要聘请地产经纪来保护您的利益。尤其在美国,由卖方承担经纪的费用,买方免费获得经纪的服务,何乐而不为呢?
       
       如果你对是否聘请地产经纪已经没有疑问,下一个问题就是怎样找到和衡量合适而满意的经纪人呢?这个看似简单的问题,不少人却仍然做了不太正确的选择。最常见的就是随便找一个认识的亲朋好友中有地产执照的人。虽然可能对亲朋好友的人品比较了解,但是不一定对该人的业务水平有所了解。实际上,美国持有地产经纪牌照的人数可能远远超过一般人的想象,但很多这些牌照持有人从来没有卖掉过一栋房子,如果你有机会看到地产公司的经纪人业绩表,你可能会很吃惊发现,通常只有 20%左右的经纪是有业绩的,而其余 80%的经纪的业绩是零。一般的统计是 80%的业务量是从 20%的经纪产生,而余下的 20%的业务量是有余下的 80%的经纪产生。这是因为经纪这份专业有其特殊性,经纪人的收入是决定于房产买卖是否能最终成交,新的经纪从开始工作第一天起,到收到第一笔佣金,一般最快也要  2-3  个月的时间,很多人是需要半年的时间,很多新拿到牌照的经纪迫于生活压力,或无法承受努力干活没钱收的心理压力,很难挨得过这段启动时间,即使拿到第一笔钱后,由于还未能建立稳定的客户源,收入相当的不稳定,因此渐渐就失去对这份工作的动力,从部分时间从事到完全不从事,直至牌照失去有效期。这些经纪的业务水平可想而知,还有些人急于要佣金,就会催促客户购买房子而忽视客户的权益。  所以除非购房人或出售人必须要卖哪个亲戚朋友的人情,不然都建议需要选择一位敬业且有丰富经验的经纪来代理地产买卖。
       
       那么如何才可评估谁是这样的经纪呢?好的地产经纪通常具有以下十个特征:
       第一、 多年全职从事地产工作:地产经纪的工作经验和知识,绝对是非常重要,这是提供优质服务的前提条件。丰富的经验和知识来自于经纪接受完备的培训,全心全意对工作的热爱和投入,不断充实和提升自己以及长期的积累,要成为出色的经纪人需要有那份执著和坚持,有些新的从业者如果有对这份工作的热爱、执著和坚持,也可以很快青出于蓝,赶超过行业前辈。

       第二、 诚实、勤奋、敬业、乐观,服务热情周到,不厌其烦,语言沟通能力强:地产经纪具备这几条特质是相当重要。特别是选购房子,绝对是个费时费力的事情,尤其对于首次买房者,选购房子是个学习的过程,常常需要看过一定数量的房屋后才会清楚什么是自己想要的和可以承受的。好的经纪人绝对需要有耐心陪伴客户走过这个路程,并且清楚解答客户在学习过程中的疑问和所关心的问题,而不是只关心自己何时可以拿到佣金,而催促客户购买并不中意的房产。语言沟通能力不仅帮助经纪和客户之间的交流,也帮助经纪和对方经纪和其他交易相关人士进行沟通,以便尽可能顺利地完成地产买卖交易。  
 
       第三、 很容易联系得上,接听电话或回复电话电邮很及时:地产买卖是一般人的“民生大事”,又牵涉巨额资金,客户都希望需要的时候,能够从可信靠的经纪人那里获得及时的服务和帮助。及时回复电话电邮是经纪是否站在客户的角度为客户着想、是否敬业、是否可靠的标志之一。你若不想在紧要关头,却联系不上你的经纪人,请仔细观察你的经纪人接电话和回复电邮的习惯。
 
      第四、 守法律,守规则:有些人可能以为灵活点,不要那么墨守规矩的经纪比较容易给自己带来更大利益,实际上这样做法可能会给客户和经纪本人造成后患。地产交易在美国涉及很多法律法规,遵纪守法其实是对客户和经纪人双方利益的保护。
 
      第五、 做事有章法,工作中善于冷静妥善处理解决过程中的突发事件:经验丰富的地产经纪对于房屋买卖过程都会了然于胸,对交易的步骤非常熟悉,对可能发生的事件也会有比较正确的预见性。所以假如在交易过程中发生一些突发事情,也就比较懂得妥善处理,可以尽最大可能来保护客户的利益。
 
       第六、 房地产知识面广,善于应用 先进的通讯技术和互联网系统, 且有其它地产相关产业的工作经历:目前通讯技术愈来愈发达和互联网的应用也愈来愈广,充分利用这些技术不仅便于客户和专业人士之间的联系,也为提高工作效率提供了平台;而经纪如果还拥有其它一些相关专业的工作经历或者知识,比如贷款、会计税务、法律、房检、估价、装修装璜、室内设计等等,有助于经纪更好地为客户提供超值服务,帮助客户更多了解房地产的买卖所涉及的方方面面,发现及提醒没有购房或卖房经验的客户没有注意到的问题。当然负责任的经纪不会为自己没有执照的行业向客户提供不当服务,而是会向客户建议推荐去咨询有关有行业执照的专业人士。
 
      第七、 资源丰富,有成熟的地产相关专业人士业务关系脉络:地产交易除了需要有地产经纪提供的服务,客户常常还需要其它相关专业人士的服务,譬如房检师,地产律师,贷款专员,房屋保险业务员,房屋装修人员,病虫害治防人员等等。好的经纪人一般都会建立起完备的专业团队,以便为客户尽可能地提供周全和超值服务,让客户对地产交易满意和放心。
 
       第八、 经常有专栏文章发表,举办讲座等;知识性强、信息更新及时的专业网站:好的地产经纪很注重建立自己的专业形象,更注重对客户进行房地产知识的教育,使客户能够充分了解房地产买卖的过程、遇见的问题、需要注意的事项和必需遵守的法律法规,使客户对自己的地产交易做到心中有数是对客户利益进行最大保护的方法之一。
 
       第九、 口碑比较好,媒体广告曝光频度比较高:通常好的经纪都会有比较好的口碑,也比较有实力在媒体上进行广告宣传,这是传统的重要广告途径。不过还是要提醒一句,有些在媒体经常刊登广告的经纪并不一定代表服务质量就高,广告曝光率和服务质量并没有必然的正比关系,还要参考其它的特质和标准。
 
       第十、 不以中介费回扣或打折做主要促销手段:从来都是滞销或积压产品需要打折,或者新上市的产品需要让消费者认识。地产经纪的服务如同产品,如果经纪费需要打折,笔者的设想其原因首先是客源不足,或者是在服务质量上或服务时间上打折扣;再不成就是认为自己的服务不值那个价钱,这样的首先就已经看轻了自己的服务,我很怀疑这样的经纪会提供多少有价值的服务。地产经纪的专业服务如同律师的服务,一个收每小时 50 元的律师和每小时 200 元的律师,你觉得谁更有把握赢得官司呢?更何况在美国聘请买方经纪本来就无须买方支付经纪费。而聘请卖方经纪也有比较普遍接受的市场价格 4%-6%之间,(虽然美国法律规定经纪人之间不可以硬性统一规定这个价格)。当然好的经纪不一定必须拥有以上全部特征,但是客户在选择经纪的时候应该尽量选择拥客户自己最看重特质的经纪来代理自己的地产买卖。若你不想看到你的经纪在开门展销(Open House ) 你的房产的时候,让潜在客户看到房子厨房爬满米虫;或者帮你购买来的房子坐落在洪水区下暴雨就淹屋,(都是笔者亲见的案例),你需要慎重考虑选择谁做你的地产经纪。

      现在你已经知道什么样的经纪才可以放心聘请代理 自己的地产买卖事务后,接下来一步要如何去找到这些令人满意的经纪人呢?通常是三个主要的途径:
      (1)亲戚朋友同事以及地产业内相关人士的推荐。这是找寻经纪的最常见的方法,最好是推荐人自己或者推荐人的亲友已经接受过该经纪的服务或在业务上打过交道,亲身经历最说明问题。如果推荐人只是耳闻并不清楚该经纪的实际情况,那也不要紧,拿到名字和联系方式后直接同该经纪联系,用上述十大特征来进行评估。

     (2)浏览当地中文报纸或网站房地产专栏或出席地产公司、社区非盈利机构举办的房地产讲座。有经验、知识丰富的地产经纪常会写些地产方面的专栏,也会常常被邀请举办讲座。这两种方式是经纪同潜在客户交流的重要方式之一。文若其人,从字里行间,你对写文章的人或多或少就会有所了解。而如果你参加地产讲座,还能有机会与经纪对面互动和沟通,又没有初次见面一对一的压力,那将更是最好观察和认识和了解经纪的好机会。

    (3)地产公司的广告和网站。一般比较有实力的地产公司都会充分利用媒体进行广告。以前通常是在报纸上刊登广告,现在随着互联网的发展,和读者群体阅读焦点的转移,互联网越来越成为重要的广告途径。专业的地产公司都会建立公司网站,对公司及其属下地产经纪进行介绍和推广,所以,这也是找到好的地产经纪的重要途径之一。

      总而言之,无论从何种渠道找到你的地产经纪,请用上面所述的十大特征进行评估,相信你必定可以找到令你满意的充分保护你地产买卖权益的地产经纪。如果阅读本文后,觉得本人或本公司地产经纪符合你的要求,并且你需要在麻省大波士顿地区买卖房产,欢迎您随时同我们联系。
电话:617-958-1628,电邮:PromisedLandRealtyGroup@gmail.com or info@BestBostonHome.com

Author: 徐赵婉蓉

 在我从事的地产中介服务的工作中,常常遇到从中国来的计划在美国购置房产的客户,也有在美国已经居住了一段时间,但还从未在美国购买过房产的移民客户。当他们在考虑购置房产的时候首先想到的便是在美国购买房产的程序是怎样的,要注意的事项是什么,这些是我被咨询过最多的问题。下面就简要地列出购房步骤流程,使客户对购房的过程和涉及到的事项有个大致的概念。  
 
1. 初步会面
   a. 选定买方经纪人,签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约
   b. 决定购买房子的区域及条件
   c. 选定贷款公司
 
2. 审核贷款条件或准备现金材料

   a. 选定贷款经纪,并查核信用分数
   b. 选择合适的贷款计划
   c. 取得贷款预准信
  d.如果购房者支付现金购房,无需贷款,则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。
 
3. 寻找理想的房屋
   a. 可上本网站查询 MLS 最新房源  
   b. 或请经纪人挑选上市屋资料
 
4. 找到合适的房屋
   a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额
   b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及政府规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书,买主可选择接受,再回价或放弃。   c.  一旦卖方接受价格和条款,买主缴纳诚意金,一般在$1000 美金左右,买主按出价单上的要求进行房屋检查,房检结束,买方需当场支付房检师服务费用,一般根据房屋的大小,及工作量而定,在$300 美元到$600 美元之间,数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户,因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易继续,并取回诚意金。
 
 5. 签署 购房合约
      买卖双方达成购房协议后,由卖方律师首先提供买卖细则合同草案,买方律师增加保护买方利益的条款,买卖双方过目后对合同细则没有异议后, 由买方先签署买卖合同后递交卖方,并附上订金支票(一般订金约為出价金额的 5%)给卖方经纪火律师的代管帐户,卖方再签署买卖合同,双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。
 
 6. 提出贷款申请
      买方进行贷款的过程,提交贷款公司要求的所有相关文件或资料,一般有头款証明、工作証明、收入证明,报税记录,买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候,同时派人对房屋进行估价,确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过,银行发出贷款最终通过信,并且要求买方购买房屋灾情保险(火灾,水灾),并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批,则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书,买方可根据此信提出终止房产交易程序,并取回 5%的订金。
    
 7. 完成过户手续
   a. 过户前过户律师对产权链进行调查,保证卖主的产权没有问题,可以进行交易;买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。
   b. 过户律师为买卖双方准备过户清单,买主按清单准备好头款金额(若现金交易,则余下全额购房款)以及买卖各项手续费,包括律师费,地税,部分利息,产权及灾情保险费等等。在过户时间前,
以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户    c. 过户前,买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后,产权律师负责主持产权交易,买卖双方签署各自所需签署的文件,产权律师进行资金分配,成交后将交易记录在政府房屋交易登记处完成登记
 
 8. 取得钥匙完成过户

 

Author: 徐赵婉蓉

        亲爱的读者朋友们,大家好!感谢波士顿万家网页提供宝贵机会,让我在这里与大家交流分享。我自从十多年前移民美国,获得 MBA 学位后,一直从事房地产及其相关行业的工作。在美国东部沿海及西部加州不少地方居住和工作过。最后来到麻省的波士顿地区,感觉象是找到第二故乡,便决定从此定居此地,不再迁移。我喜爱这个地方,有很多感触和经历要讲,不过作为全职的地产经纪,“三句话不离本行”,还是同大家谈谈关于波士顿房地产方面的事情吧。

      应该说大波士顿地区的房地产市场是很有特色的。在美国众多大中型城市中,波士顿是最具有人文特色和文化底蕴的城市。我个人认为冠之于“最”而不是“之一”是合适的,因为在美洲大陆再找不到第二个象这样城市及周边地区,拥有如此众多的大专院校,其中更有举世皆知的哈佛大学、麻省理工等常青藤名校。全世界上也只有欧洲的文化名城雅典可与之媲美。正因为如此,这里居住在大波士顿地区的居民状况同美国其它地方相比,平均受教育程度高、收入高。同时该地区从治安、环境、交通便利来讲都比很多其它名城要好,失业率较低。即使物价、房价也相对较高,仍然吸引美国乃至世界各地的注重后代教育有经纪实力的人们到该地区购房定居或投资。其结果便是该地区的房地产市场抗跌性很强,在这几年美国房地产市场哀鸿一片的时候,大波士顿地区不少好学区或名校附近城镇房价下降幅度有限,仅见波动而已。全美房地产市场从 2006 年开始到 2010 年滑入谷底,2011 年再次探底,这里却是最先开始复苏以及复苏程度最快的地区之一。常常有人问我现在的房地产市场如何,是不是象报纸上说的形势不容乐观,市场萧条。我不敢说其它地方如何,但是大波士顿很多学区好或交通便利的城镇房地产市场一直比较活跃。从成交纪录看,定价合理的房子仍可在数星期甚至数天之内出售;成交价高于要价的现象仍然存在;一幢房子多家竟拍照样屡见不鲜。跟几年前所不同的是买家态度比较理智及谨慎,经过房地产市场崩溃的洗礼后,显示出更为成熟的购买及投资心理。

       大波士顿地区房地产的另一个特色是,房屋的年龄普遍偏大。据统计麻省是全美平均屋龄最大的州。所谓祖宗级的房子,即格局古朴陈旧,屋龄在百年左右或以上的房子比比皆是;而且园地面积偏小,取暖设备原始;对于初来乍到波士顿想买房的人士,常会对于这里象山洞一样的地下室,以及地下室里那个巨大黝黑的储油箱感到极为吃惊。此外即使售价高达五、六十万的房子,其外墙大多是仍是木材或新型塑胶材料。而别州的房子,外墙则常用红砖及花岗石,配以木材或新型塑胶材料,整体房屋机构设计错落有致,美观大方实用,房价却要优惠许多。当然波士顿地区还有相当数量的具有历史背景的房产在市场上买卖。2011 年就有曾经属于美国第二任及第六任亚当斯总统家族的,位于波士顿南郊城市昆士市的一套房产,在挂牌 222 天后再次“落入寻常百姓家”。  

       房地产市场有个常识就是地点很大程度决定房价。波士顿地区的房产贵就贵在位于寸土寸金的波士顿地区。总体来讲这是个房地产保值性很强的地区,在此地购房无论自住还是投资,都是比较值得的。不过对于购房者来讲,要注意的事项还有很多,如地点选择、户型挑选、价格谈判、房屋检查、合同签署、产权形式、贷款办理、保险购买、过户手续等等。尤其是首次购房者更可能有无所适从的感觉。由于篇幅有限,这次不能一一细述。如果您需要在麻省大波士顿地区购屋置业,欢迎您随时同我联系,或参加由我主讲的首次购房者学习班。我会尽自己最大努力,帮助您购买到称心如意的房产。衷心祝大家在波士顿地区工作学习生活愉快!
         
 

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